| 当前位置：首页 >> 信息中心 >> 业务交流 >> 企业管理经验 >> 正文 | | | 分析房地产项目的投资 | | 2007-10-14 16:52:18 进入评论 | | | 作者：陈岩炳 来源：北京交通大学经济管理学院
【摘 要】文章通过对开发项目的选定、开发方案的选择与确定、对总收入或销售总额的估计、项目开发总成本的分析、财务因素分析、项目投资决策等六个步骤的初步介绍，形成房地产项目投资决策分析系统。
【关键词】房地产；投资；分析
中国房地产业经过十多年的发展，在取得许多经验的同时，业内人士普遍感到在资本的运作方面缺少投资经济理论的指导，尤其是投资分析方面。应当说，没有进行房地产项目投资分析，企业凭借领导人的个人才智，敬业精神和艰苦奋斗也可能成功，项目也可能畅销，但是有一定的碰运气成分，而非长久之计，特别是随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入，“运气”会越来越少。房地产项目投资分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，通过投资环境分析、市场分析、风险等方面的分析，做到项目投资决策的可行性、可操作性。
一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的初步设想、投资机会分析、项目可行性分析、投资决策、实施和总结。
在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。
当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：
一、开发项目的选定
项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。
在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户。
二、开发方案的选择与确定
地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项目建设方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。
三、对总收入或销售总额的估计
这一阶段最主要的工作是营销策划及市场推广方案的拟定。根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。
四、项目开发总成本的分析
正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括：
(一)土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，是通过市场行为获得的就是土地的地价。
(二)前期工程费：可行性研究费、勘察设计费、相关报建等费用。
(三)房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。
(四)开发商管理费用。
(五)财务费用：包括融资费用及占用资金的利息。
(六)不可预见费。
(七)营销费用：包括销售时广告费用、代理费用等。
(八)相关税费：包括营业税及企业所得税等。
五、财务因素分析
主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进行项目财务静态收益分析、现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、静态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。
六、项目投资决策
通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的，往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。
在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、 技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作。
房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的可行的投资决策结论。
房地产项目投资决策分析是目标管理在房地产行业的具体体现，是房地产企业内部达成共识，统一思想，统一认识，统一步调，统一行动的基础，是促进房地产企业内部协调发展，保证企业获得持续竞争优势的核心竞争力，只有做好这一点，我们的房地产企业才有可能做成“百年老店”。
【参考文献】
[1]郑华．房地产市场分析方法[M]．电子工业出版社， 2003．
[2]章伟杰．大型房地产项目全案策划应用指南[M]．暨南大学出版社，2002．
[3]刘正山．房地产投资分析[M]．东北财经大学出版社，2000． | | | | 上一条信息:谈房价控制全方位管理与控制的几个重点 | | 下一条信息:工程量清单招标中存在的问题 | | | | | | | | | | |
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