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考察开发商——了解开发商取得土地使用权的情况 |
| 2007-8-16 11:13:40 进入评论 |
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根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的），简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。非经依法征用并依法出让，农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。为了明确开发商的用地是否是出让土地，买方应重点审查下列文件：
（1）《国有土地使用权出让合同》和／或《国有土地使用权转让合同》；
（2）《国有土地使用证》；
（3）缴纳地价款的有关凭证。
需要明确的主要内容有：宗地位置、面积，土地用途，出让，地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。
应特别注意的是：
（1）正式的"国有土地使用证"应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；
（2）土地证上应加盖"有偿土地使用证专用章"；如果土地证上加盖了"临时土地使用证专用章"，则表明土地使用者未缴足地价款；
（3）土地证不得擅自涂改；
（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；
（5）注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。
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