关于万科入榕的传言一段时间来不绝于耳。当传闻不再是传闻时，榕城楼市犹如拉响台风警报，一片喧嚣。2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科豪掷27.2亿一举拍得五四北一地块，楼面地价高达7096元。在万科高价地块的撬动下五四北区域楼价飙升，其它板块盲目跟风抬价。当天下午就有一些在售楼盘暂停销售,或是直接修改销售价格表,涨价500至1000元/平米不等。福州市政府组织市房管局、物价局、房地产交易中心等部门联合打击哄抬房价。9月15日，22家在福州影响力最大的房地产企业主动发出倡议，带头不捂盘，不囤房、不抬价表示要守法诚信经营，做对社会负责的开发企业。
地王出现是市场的结果还是资本的意志？业界各方言论均掷地有声。上市公司凭借股市强劲的融资能力，在土地争夺上更敢于出手，全国跑马圈地，不惜重金抬高土地价格。而实力不强的房地产企业难以应付资金断链，频频面临土地困局。无疑在加剧行业的洗牌和重整，那么，地王频出时代，谁在承担楼市风险？9•11是否能成为福州房价新一轮上涨的新的拐点？谁是推动房价上涨的元凶？
地王争“疯”
17486.1元/平方米楼面价创福建新地王。厦门市9月8日举行的土地拍卖会上，本岛东部五缘湾三地块以总价55.05亿元成交。其中一块是位于五缘湾片区，内湾西侧的2007G29地块，以12.9亿元成交，楼面价17486.1元/平方米。
27.2亿元创下福州总价最高的“地王”。9月11日，福州土地拍卖会上，万科历时两个多小时，经过239轮的拼杀，最终以27.2亿元的价格将倍受关注的五四北“地王”收入囊中，该地块成为福州首幅总价最高的“地王”，折合每亩地价1088万，楼面地价为7093元／平方米。
1.5万元单位楼面地价开“面粉贵过面包”之先河。万科7月12日在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省“地王”记录，更高出当地现售商品房均价1倍。
18729元/平方米的楼面地价再创广州楼面单价的纪录。9月11日，广州土地拍卖会上，白云区云祥路地块开价3200万地块，经过45分钟，137轮的举牌，终于以1.8亿元的总价、18729元/平方米的楼面地价被富力夺得，再次刷新广州楼面单价的纪录。
6.69万元/平方米楼面单价，国内单价最贵的“地王”。南京苏宁房地产开发有限公司8月24日以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，一举成为国内单价最贵的“地王”。
92亿元创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。北辰实业等7月24日以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录
地产巨鳄抢滩榕城
在9月11日的土地拍卖会上，万科历时两个多小时，经过239轮的拼杀，最终以27.2亿元的价格将倍受关注的五四北“地王”收入囊中。这个房地产界的“强龙”也就此取得了进入福州楼市的入场券。
该地块成为福州首幅总价最高的“地王”，折合每亩地价1088万元，楼面地价为7093元／平方米。在去年9•12土地拍卖时，该地块每亩地价仅388万元，周边拍卖地的最高价格也不过500万元／亩。如果按规划许可的最高容积率2.3计算的话,楼面地价达到了7093元/平米,如果扣除3200平米不可售的规划幼儿园面积,实际楼面地价达到了7153元/平米。再加上目前正常建设成本及土地增值税,税金管理费等开发商的成本价达到了10000元/平米.也就是说，一年之后，五四北平均楼价只有达到1.2万元/平方米的水平，开发企业才会盈利，如果购房者不能接受总价过百万元的郊区中小户型公寓，那就意味着相当大的市场风险。一年后其超过万元的售价可以看作是未来该区域高端产品的典型代表——无疑这个预期是对五四北板块市场走势的极端判断，对楼价走高的压力可想而知。
除五四北之外，福州各大区域的地价呈普涨趋势，而且涨幅非常大，基本都翻了一番，有的甚至翻了两三番。
同一天融信地产拍得的白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块以总价9.04亿，每亩单价近2000万元的绝对高价，成为拍卖会上第二幅“地王”。楼面地价9953元／平方米，其楼面地价直逼在建楼盘的售价。两年前，该区域每亩地价仅拍到500多万元(近两年内该区域没有推过土地)，涨幅达300%。
融信地产拍得的另一地块，原汽车南站地块楼面地价，达7500元／平方米，逼近周边楼盘售价；2006年，该区域的拍卖土地价格也是在400到500万元／亩之间。
仓山区港头河南侧地块被世欧地产以2.205亿收入囊中，楼面地价高达8516元／平方米，已远高于周边楼盘售价。而就在今年1月份，南江滨拍卖土地的最高地价也仅为763万元，时隔9个月，区域内的地价已经翻了一番。
房地产业界人士表示，地王出现是市场的结果，政府无法进行干预。也有业界人士认为，这块地拍出天价本身并不完全代表市场的意志，可能更大程度上是一种资本意志。当天拍地最后凶狠博斗的三家企业，万科、华润两家是上市公司，一家据说准备上市，上市的自然在扔股民的钱，何况象万科还在增发A股，准备上市的企业，更需要有尽可能多的资产评估筹码。所以这次拍地，更大程度上是资本驱动，而非真正的市场驱动所致。
土地困局，资本为王
在福州土地市场，1988-1999年，平均每年出让土地面积约为3000亩；但2002年福州市以招、拍、挂方式进行土地出让后，每年土地的出让面积锐减至千亩左右；2006年全年，福州出让土地面积也仅为2500亩左右，还不及10年前的出让数量。
土地困局巧妇难为无米之炊
近几年，福州的城市规模急速膨胀，相对应的，城市东扩南移以及大福州战略的发展，让外来地产巨擘看好福州的经济发展。但由于新的开发区各种配套还没跟上，不可能有大片土地推出。
2007年上半年，福州市共组织三次土地出让会，总出让面积仅为285亩，远远不及前几年同期水平。地根紧缩，土地放量减少，开发商面临着无米下炊的窘境。有人甚至断言：长此以往，大量房企将因为缺少可开发土地而命悬一线。
9月11日举行的2007年第四次土地出让会上共推出5幅共计376亩的地块。一次土地放量的规模便超过了上半年放量的总和，这一利好消息固然使对土地望穿秋水的福州房地产企业们舒了一口气。但在土地争夺战愈加白热化的背景下，吸引了近20家房地产企业参与竞拍，除了本土的融侨、中庚、金辉、融信、世欧、福晟等房地产公司外，再有万科和华润这样的巨擘进入争夺土地，更加剧了本土企业拿地的成本和难度。况且此次的土地放量依旧只是杯水车薪，并不能真正使福州房地产企业突破“地荒”。
“二八”定律资本为王
市场的反应显示，在流行“剩者为王”的年代里，土地储备已成为地产商立足市场的最主要撒手锏！今年来福州土地拍卖出现一股“奇特”的现象，那就是参加拍卖土地的开发商愈来愈集中，特别是9月11日的土地拍卖，买家均惊人地集中，少数几个品牌开发商垄断了土地资源。
专家认为，从市场的走势看，福州房地产市场肯定将出现“二八”现象，即20%的开发商占据市场80%的开发量，这20%的开发商就是有实力的品牌开发商。大型地产企业在土地资源与市场份额上逐渐占据了主导地位，而小型地产企业却在竞争中逐渐被淘汰。
业内人士告诉记者，从今年的几次土地拍卖会看来，由于目前土地拍卖对开发商的资金实力要求较高，所以目前参与土地竞拍的开发商虽然数量不多，但都是福州实力较强的开发商。土地拍卖的火爆只不过是市场信心的一种反映，而这种火爆的背后是市场的整合和重新洗牌。
自从国土资源部于2006年8月1日起正式施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》以来，“招拍挂”土地出让形式已经成为福州开发商获取土地的重要途径之一，甚至是唯一途径。土地拍卖永远都是实力开发商资本实力较量的主场。资金实力不够雄厚的开发商很难在土地拍卖会场上与品牌开发商一争高下。开发商想持续发展，没有土地储备，终归是巧妇难为无米之炊。
另外，融资渠道的减少也在加速房地产行业洗牌。2003年，央行首次发布通知，提高了房地产开发商的信贷门槛，收紧了银行向房地产行业的信贷投放。此后，年年都有类似的政策出台，房地产企业通过银行贷款“输血”越来越难。实力不强的房地产企业，一方面面临土地困局，另一方面又难应付资金断链，将会因此逐步退出市场竞争。
来自相关部门的统计数据显示：2006年4月，在福州相关部门登记注册的房地产企业总计为632家。然而2007年4月，在相关部门登记注册的房地产企业减少为547家。一年内，福州房地产企业数量即减少了13.4%。官方的统计数据已让人惊心，但一位业内人士向记者透露了一个消息：福州真正存在的房地产企业还远比统计数据少得多。
天价地掀起房价新涨潮？
9月11日福州高价拍出土地，无疑是市场的催化剂，给今年的金九银十市场添加了不少变数。在万科拿地之后，福州几个楼盘纷纷停盘调整价格，坐地涨价，价格上调了500-1000元。万科对房价的影响力可见一斑。新一轮的房价涨潮，似乎已经是箭在弦上了。
地价飙升引发房价上涨恐慌
金九银十是楼市的传统旺季，福州楼市上半年放盘量不大，处于一个“供应少、需求大”的状况，市场上可售房源不多。十月、十一月将会有一次小规模的爆发，不少大盘将集中放量入市，对市场会有一个大的推动。
凌峻地产(中国)有限公司区域总监利斌在9•11之后，接受记者采访时表示，“十月、十一月开盘的楼盘都会观望这次土地拍卖的价格，对定价做出相应的调整。我曾预测今年年底福州房屋月成交均价将超过7000元，现在我觉得这个估计太过于保守了，应该会比这个更高。”
看来，9.11是福州房价新一轮上涨的新的拐点这样的言论并非空穴来风。为避免市民恐慌，进而引发抢房风潮，福州各大报纸集体缄默，主流媒体失声的同时，网上早已怨声一片：“高价地给了开发商集体涨价的理由”、“万科来了，让轰动来的更轰动一些吧”、“911，榕城楼市谁在笑谁在哭？”、“人有多大胆，地卖多少钱”等等标题触目惊心！人们在对天价土地的质疑同时，更多表达了对部分楼盘坐地涨价1000元的愤怒，和对房价暴涨的担心，对福州楼市能否健康成长的隐忧。
诚然，福州近年的房地产市场发展日渐成熟，房价存在一定的涨价空间。从长远看，房价必然一路走高。但是在一夜之间增长1000元，这必然不是市场经济规律的驱动，而是楼市的集体不理性。
价格严重偏离了价值，即便民众短时间的恐慌性购买，能够吸收和消化这种偏差，但从长远看，这样的涨副实际上透支未来的增值空间，最终损害的还是开发商的利益。
不涨价承诺开发商勇担社会责任
在这场万科带来的“福州楼市911”中，也有大品牌开发商做出的“不涨价承诺”让人觉得欣喜。东方•名城9月14日率先在主流媒体上刊登广告，保证一次全面开盘和不涨价；9月15日，以名城为首的22家福州影响力较大的房地产企主动发起倡议，带头不捂盘、不囤房、不抬价。不涨价的承诺，给担忧房价即将暴涨的购房者吃了一颗定心丸，让充斥着恐慌的福州楼市慢慢回归平静。从中我们看到了开发商对市场的准确判断和社会责任感。[福州少数开发商哄抬房价]
作为国民经济支柱之一的房地产业近年来似乎一直处于社会舆论的风口浪尖。我们不能否认，房地产行业仍然被非议和诚信危机所困。博客、论坛中提到开发商就口诛笔伐，大骂黑心，大有群起而攻的架势。尽管其中不乏曲解，但这种诚信危机，已然对产业健康发展和房企品牌打造，产生了严重的负面影响。解铃还须系铃人，只有房地产企业家、房地产企业自己才能够改变公众的这种印象。
9•11风波后第一家承诺不涨价的房地产企业名城集团主席俞培俤在接受本刊记者采访时说道，“房地产企业果敢地担当起社会责任有利于实现业界的理性回归。如何清醒地认知和判断当前的市场形势，并协助政府在市场变化中发挥积极的作用，助推市场的良性发展是每个负责任的企业应当承担的义务。”
房地产行业在中国还刚刚起步，如何建设它的市场伦理，是当前社会不可回避的重要问题。随着宏观调控的力度在不断地深入，房地产业旧的思维模式也奄奄一息，在楼市新规则正在确立的时刻，如何尽可能的发挥房地产业对中国经济与社会文化发展的推动力，同时尽量减少这个行业产生的破坏力，不仅是金融问题、政策问题和技术问题，更是需要业界进行共同的探询与审慎反思。
盲目追风涨价不理智
在谈到万科入榕对福州的房价会有什么影响的时候，有业内人士说，“单纯的因为万科来了，拿地了，就盲目的要提价要涨价是不理智的。就如同坐飞机一样，有人需要坐头等舱，有人需要坐经济舱，还有人需要买很低折扣的折扣票。”
万科，就是楼市中的头等舱，在消费者眼中更多是品质的象征。大家都很向往，但并不是所有的购房者都能享受得起头等舱。
万科造房及营销运作水平，根本不是福州开发商所能望其项背。厦门万科以高出周边楼盘数千元的价格，开盘当天6个小时内，368套房源就被抢购一空。而其周边的楼盘，有的一周仅仅几套的销量。这是品牌魅力、产品品质、营销模式的巨大差距。
五四北区域在万科高价地块的撬动下楼价飙升是有市场背景的，首先贵新邃道打通之后，将吸引连江直至闽东区域数量庞大的购房人群，其次，五四北几个别墅楼盘如北纬25度等本就打算以天价入市，已经存在潜在的提价空间，必将使整个板块价格上场，但上扬多少，需要科学评估。其他板块外部条件并没有太大变化，区域规划也没有大的新的动作，盲目跟风抬价，市场理由并不充分。
万科高价拿地，对区域楼市自然有抬价作用，但作为其他的开发商，至少要评估几个方面原因：一是自己楼盘品质与万科楼盘品质有多大差距，二是品牌号召力有多大差距，三是服务及营销模式有多大差距，然后才能考虑到是否提价，以及能提多少价格。在楼盘开发理念、定位、建设等因素没有改变的情况下就涨价，实在是冒险之举。
高地价不可承受之重
有房产商表示，目前高价拿地，事实上高风险都是由企业在承担。目前的地王并不意味着是将来的楼王。即便高价拿地能在近期的房价上涨中得到一定程度回笼，但如果建成后没人购买，最后亏的还是开发商。目前房地产商有过分乐观的倾向，事实上是在透支未来，最终的风险只能由开发商承担，一旦地王出现风险，股民还是要为开发商埋单，因为目前上市公司都是用股市里的融资去买地。
专家认为，在近期快速走高的楼价面前，拍卖成交价总体走高，并不足为奇，能够被超高预期的市场消化。但也要考虑到其存在的风险。首先是政策风险，如果政府一下提高了首付款的比例，由现在两至三成，提高到四至五成，就会有效抑制购房需求，出现不少因首付过多而推迟购房的人。同时央行今年以来已经多次加息，可以预见的长期金融政策调控，对购房需求的抑制将逐渐显现。另外，今年来以股市的高温在一定程度上也造成了整体商品住宅市场的销售下滑，同时房价不断上涨的趋势也抑制了部分购房者的需求，导致商品住宅销售量的减少。
房价是伪问题，地价才是真凶？
万科进驻福州，最大的影响就是把地价抬高了。至今，国有土地出让招拍挂制度已实施三年。它在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。天价地推高房价、反思招拍挂制度也再度被业界热议。
业内人士指出，房价完全是一个伪问题，土地的楼面地价到了很高的水准，一个地方拍出来之后，周边的楼盘就改变定价，我们要检讨的是地价的增长，土地供应跟不上了，根本还是制度问题，如果在房价问题上追究毫无疑义。
“事实上，目前的天价地是土地供应市场与招拍挂制度共同作用的结果。”有业内评论人士分析认为，现在的土地供应远远满足不了市场需求，大家都在争抢有限的土地资源，而游戏规则是以价格为标杆，只要有这个客观存在的条件，土地的价格就会继续攀升。
“最重要的是，我们应该反思土地招拍挂制度。”首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受中国经济时报记者采访时表示，虽然招拍挂制度与过去的协议出让制度相比进步很多，招拍挂制度是目前为止较合理的土地供应制度，但是，政府在运用和操作的过程中出了问题。
“卖地的冲动让各地政府把招拍挂当成了谋利的重要手段。”张跃庆表示，招拍挂制度应该是多种供地方式中的一种，如高档住宅、别墅等同性质的用地下应该采用招拍挂，普通住宅则不适合用招拍挂的方式。“根据土地使用性质的不同，供地方式也应多样化。”
目前很多地方政府通过宣传炒作等手段人为推高地价，再加上目前社会保障性住房数量不足，政府的这种行为以及开发商的误导很容易给消费市场带来价格上涨的心理暗示，房价自然进一步高涨不停。与此同时，招拍挂制度也给一些开发商盲目竞价提供了可观的机会。
万科空降机遇还是威胁？
中国策划研究院执行院长陈国庆在评价福州时曾说：一个区域的开发热与否，首要指标便是看房企大腕的多寡。今年以来的拿地潮已经席卷福州，房企大腕蜂拥而至，地块交易创下当地天价。这些开发商都在表达同一个想法：我看好福州！福州迎来本土开发商将与地产巨鳄同台竞技时代。这是一个前途叵测的新局面，是狮子引跑群雄？还是狼来了抢夺蛋糕？我们拭目以待。
狮子领跑品质化竞争
万科进驻二线城市，一个是资本扩张的需要还有品牌扩张的需要，作为品牌房地产企业来说，自身要向资本市场接轨，要向更大的可持续发展的需要出发，寻求渠道上的多元化，从战略的角度、资源的角度认识房地产项目，从战略和资本的高度运行企业。
但是这样的战略扩张也是伴随着风险的。万科进入二线城市，管理层的加长、加大，管理的难度加大，包括流程等等，包括当地的人脉关系的逐步建立，这个难度可想而知。房地产的模式又是靠土地盈利模式，一个企业能不能发展是看他有多少的土地储备，由争夺市场到争夺资源，最重要的是对这个城市要熟，有良好的政府关系。蛋糕就是这么大，企业要发展，要生存，特别是上市公司，每年要对股东的交待，要有一定的业绩，各种各样的压力。
那么，如果万科是狮子的话，狮子的贡献在哪里？从政府的角度而言，他要靠大企业推动整个城市化的进程，这是中国城市化发展的基本模式。大企业进驻一个城市投资，不光是纳税、就业，带来的是行业的榜样，标杆，带动的不只是行业的发展，而是更大产业链的发展。
从业内的角度来看，专家分析，万科在一线城市已经有成功的操作模式。而一线城市在城市化进程中的阵痛和所付出的代价，它也是感同身受。万科可以把一线城市的经验和教训带到福州来，它在一线城市的操作中已经和国际资本有很多的结合，他的国际化的水准，包括标准化的操作平台已经很成熟了，进入二线城市的时候把这些经验和资源注入进去，也能够抵御房地产的高风险。除了输出了资本和品牌外，万科更重要的是输出了新开发理念、资产管理理念，带来了房地产的开发和经营模式的全新概念，推动福州房地产的发展。
业内人士表示，万科的到来将引领楼市全面进入品质化竞争年代。福州的市场目前还是沉睡的市场，是一个待开发或者说初步开发的市场，万科的高品质将为福州楼市带来新的理念，带动开发商更加注意楼盘的品质，为购房者提供更好的优质楼盘。
狼的威胁与生存之道
如果大量品牌企业顺利进驻福州的话，本地企业面对巨大的挑战。国家土地政策的执行加上目前土地上的检察力度，通过特殊手段拿地难度非常大，通过招投标拿地的话，资金雄厚的品牌企业拿地有很大的优势。有土地储备就可以生存，资金是本地企业最大的瓶颈。而像万科这样的地产巨鳄，凭借上市融资的巨大优势，在储备土地上则要轻松很多。业内人士分析，对福州本土的企业来说，就是有钱有土地储备就可以生存，如果没有钱，无所谓本地还是什么，会被淘汰掉。在这种残酷的市场下，一个企业能够生存就是一个精品，而一个企业也只有制造精品才能够生存。
本地房地产企业面对的另一挑战是，大量的品牌企业进入福州这样的二线城市会不会使其房地产产生泡沫，虚拟资产超过了实际资产。虽然专家分析，就城市化进程而言，二线城市是还没有达到成熟阶段产生泡沫。但是如果二线城市过渡投资，则不排除这种可能。
股市圈钱，楼市圈地，谁为风险买单
据权威部门统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿A股，募得近45亿元。8月29日，万科公告，宣布增发31715万A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。专家提醒，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。
巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了坚实的后盾。仅仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。
而房地产上市公司中期业绩报告中膨胀的“土地储备”量，更是凸显了当下囤地风之盛。中报显示，截止7月31日，保利地产的土地储备增加到1007万平方米，万科则超过2000万平方米。另一地产巨头碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。专家指出，按照目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足供连续开发两三年，多的可达四五年，甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见。目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。
房、地、股联动日益紧密：“土储”愈多，从股市圈钱就愈多；低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。结果，地价越拍越高，土地囤积越来越多，房地产股一飞冲天。地价推高房价，堆积楼市泡沫，而开发商则通过股权公众化将原本由企业承担的房地风险转嫁给中小散户。
专家认为，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。上世纪70年代香港出现的“股地拉扯”可能再次上演，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫结合在了一起，并互为循环。楼市风险正在不断向证券市场转移。开发商通过股权公众化将房地产风险分散转嫁。原本由企业承担的行业风险最终被分散转嫁到地产股投资者身上。
虽然房企直接融资减少了其银行贷款，一定程度上分散了银行风险，但畸高房价使银行个人房贷业务风险大大增加。一旦房价下跌，坏账增加，可能引发系统金融风险。房地产行业风险的最终承担者很可能不是、至少不完全是风险的制造者——房企，而是购房人、银行和股民。 | 
