| “保障自住，抑制投资，打击投机。”9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称<通知>)，对此，业内人士杨先生作出了如上评价。
《通知》规定，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这颗“重磅炸弹”在房地产市场掀起了不小的浪头。如今，房贷新政已执行一个多月，泉州楼市投机炒房的现象是否得到了抑制？
各地反应强烈
有业内人士总结了此次房贷新政的意义所在：提高首付的举措将挤压相当一部分投资性购房需求，缓和市场供求矛盾，从而挤出楼市泡沫，这对房地产市场持续健康发展是有利的。
据21世纪不动产泉州东禾加盟店的工作人员算了一笔账：根据房贷新政，购买第二套房的首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成。目前基准利率为7.83%，投资者原本可以享受8.5折的优惠利率6.6555%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到29.4%。
首付款以及利息的大幅增加，使得投资者收益降低，投资积极性受到较大打击。以投资一套中心市区总价95万元的房子为例，贷款期限为20年，首付三成只需28.5万元，比例提高至四成后，则需要38万元，增加了9.5万元。由于利率执行基准利率的1.1倍，利息增加了87396元，尽管首付增加了一成，但是月供只比执行优惠利率时低32元。
虽然四大国有银行针对第二套住房的贷款细则迟迟没有出台，但新政的威力已然显现。这段时间，各地媒体纷纷报道新政执行一个多月来市场的反应，“寒流”、“萎靡”、“僵持”、“严峻”等字眼在相关报道中出现的频率颇高。
据报道，北京、上海两地“银十”成色不足，二手房市场的成交状况出现不同程度的萎靡态势，投资者观望情绪浓厚，成交量持续下滑。个别炒房者不堪承受供楼压力，急于套现，情愿降价出售。福州则出现了一批房地产中介公司倒闭的现象，厦门一手商品住宅也出现了“价量双跌”的情况。
然而，与各地楼市神经紧绷相比，泉州的房地产市场显得颇为平静，新政的影响似乎并不明显。
投资者另有“高招”
泉州作为省内消费力较强的城市，房地产投资颇为强劲。尽管近两年热度有所下降，依然不乏手中操持十几套房产的投资客。因此，《通知》甫出，便有业内人士预测，新政将对泉州楼市的投资行为产生很大冲击。然而，当记者采访21世纪不动产泉州东禾加盟店市场部经理黄昕时，却得到了这样的回答：“新政对泉州楼市没有多少影响。”
是新政威力尚未在泉州显现，还是投资者另有高招？
王先生是一位具有多年房产投资经验的投资者。这几年来，经他转手的房产不下20套，如今，他仍持有5套房产。此次的房贷新政并没有打乱他的投资计划，对于各家银行的贷款新规，他不以为然。
原来，王先生自有一套投资方法：从甲手中买房，将房款支付给甲后(付款比例双方可以协议商定)，甲将房子的产权证、土地证委托给他。这期间双方到公证局办理委托公证，注明甲方委托乙方(王先生)出售该房，并将房子的产权证、土地证委托乙方过户，并注明乙方不许将委托权转交他人。这样，王先生在找到下一个买主后，直接把产权过户给买主。在这套房子买卖的过程中，王先生没有通过银行，也没有参与产权变更，丝毫不受房贷新政的影响，还逃避了相关税费。当然，通过“公证”炒房风险很大，但王先生认为“高风险就有高回报”，几年来他已经获得了不少收益。
而在一手房市场，许多人依然通过“炒楼花”的方式赚取利润。这部分投资者以内部认购的方式定购房产，然后再转让其认购权，利用差价从中牟利，这招同样规避了政策的监控。这些投资方式，更确切的说是一种投机行为，通过违规操作，在短时间内获取丰厚利润。
据了解，正是因为泉州有相当部分炒房者采用上述两种“高招”，所以房贷新政对泉州投资者影响不大。
新政同样有“空子”可钻
业内人士杨先生指出，由于泉州经济发达，很多投资者很有实力，不在乎多付一成的首付款。尤其在晋江、石狮等地，不少人都是一次性付款，根本不受房贷政策的影响。从泉州一些房产中介公司的二手房交易情况来看，投资性房产的交易比例并没有明显减少。
而对于那些通过按揭贷款买房投资的人来说，新政依然有“空子”可钻。如今民生银行、光大银行、招商银行、华夏银行等已经确定了第二套房房贷新政的执行细则，它们对第二套房的界定均以个人为单位。假设一个家庭里只有夫妻二人，两人即使贷款各买了一套房，仍然不会被认定是拥有第二套房产。因此，投资者可以选择这些规定相对较宽松的银行贷款，以逃避新规所产生的成本。更有一些炒房者将之前的房产过户到父母名下，而后再贷款买房。
除此之外，新政的执行还遭遇到技术难题。不管银行选择以“户”为单位，还是以“人”为单位来认定第二套房，都要依托中国人民银行的征信系统。据介绍，客户如果在商业银行有过贷款购房的行为，征信系统中就会有相关记录。但是，央行征信系统记录的客户资料是否准确和完整，与商业银行是否主动及时将信息反馈给央行有关。事实上，该系统的客户资料基本上是以个人为单位的记录，如何判断家庭归属情况存在较大难度。之前有媒体报道，央行征信中心负责人曾公开承认“央行征信系统不完全支持以‘户’为单位”。
不仅如此，据《解放日报》报道：对于界定标准倾向于以“人”为单位的外资银行来说，技术难题同样存在。由于外资银行系统没有与央行的征信系统连接，要认定客户购买的是否为第二套住房显然比较困难。花旗银行有关人士介绍，银行认定客户住房贷款情况，主要依据客户自行注明是否为第一套、是否为自住房等。银行会要求申请人在申请时按照诚信原则对目前正在偿还及尚未结清贷款的房屋数量进行声明。在签署协议时，申请人在合同上将再次声明。对于故意隐瞒的客户一旦查清事实，银行将根据情况采取相应措施。但这毕竟是建立在客户个人诚信的基础之上，对于银行来说，风险仍然存在。
可见，目前要通过房贷新政实现抑制投资、打击投机的目的，似乎存在较大的困难。制订更为严谨的政策细则，多管齐下，才是根本的解决之道。(记者 江晓春) | 
