——第二套房首付提至四成
2007年8月份以来，紧缩银根成为各地银行一场自发的“集体行动”：在北京，银监局要求辖内银行业审慎发放房地产开发贷款；在上海，多套房按揭贷款收紧，多家银行提高了两套以上住房贷款的申请门槛；在浙江，建设银行暂停二手房按揭贷款，多家银行已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款……
2007年9月，本刊刊发了《炒房者的冬天即将来临》专题，详解美国次级房贷危机的警示：炒房危机或将到来，提高首付将是杀手锏。业界人士不断呼吁：提高房贷首付将是国家调控楼市最有效的手段。
2007年10月，楼市传统旺季“金九银十”，并未出现往年的火爆场景。房地产商们都在观望，新盘入市量不大。
一切都预示着：房地产市场将走向某一个拐点。
某种力量在悄然蕴酿：一种强有力的房贷政策或将到来。
果然，2007年9月27日晚，中国人民银行、中国银监会联合下发一项通知，内容即是关于加强商业性房地产信贷管理，对商业性房地产信贷政策进行了调整。
根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
是结果，更是开始。
谁逼出调控杀手锏？
文/杨少峰
首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收……众多调控组合拳如此密集的针对一个行业推出，不只是在中国，哪怕在世界范围内都是极为罕见，其聚集效应将使得中国楼市出现拐点的可能在未来几个月变得无限接近。
早在两个月之前，当个别楼盘开始疯狂大幅调价，笔者就对房地产行业提出警告：“在部分楼市|带头大哥的示范效益下,北京楼市已经失去理性,部分的开发商绑架了北京楼市,并将北京楼市带入一个危险的游戏之中”。
遗憾的是，在这个已经几乎没有真话的房地产行业，主流的声音总是代表着既得利益所有者的意愿，在只关心眼球而无视公信力的部分媒体的推波助澜下，诸多房地产所谓大碗、所谓专家的对房地产一致看涨的论调，让早已危机四伏的楼市表面看起来很是有些歌舞升平，诸如笔者这样的盛世危言，非但不中听，而且多半没人愿意听。
随着首付提高的突然到来，半个月内，房地产行业主流的声音已经从看涨逐步转向唱空，坚持楼市没有泡沫的言论一下子少了大半——只是一夜之间，诸多之前高调看涨的所谓专家，摇身一变，又都号称自己早已预见未来。
懂金融，但不懂地产的，多半是庸医误人，看不懂症状当然职能胡乱抓药，所以我认为前些年房地产调控措施的“牛头不对马嘴”，和易教授之流多半是有些关系的，虽然本意挺好，但本人一向认为易教授的观点很金融，但很不地产。
懂地产，但不懂金融，多半是既得利益者，所以他们的言论，一定是经过金钱过滤、一定是带着铜臭的。本来老任一个人无政府主义，对行业是没有多大妨碍的。但这些年任老大的声音有些多了、大了，以至于演变成为整个行业的“楼市无政府主义”，结果就是整个行业对政府调控的漠视，最后非得逼得中央政府举起提高首付这样的利剑，挥泪斩马谡，对开发商、对房地产行业痛下杀手。说到底，不懂金融、不懂宏观经济的人，开发一个项目可以，预见一个行业发展，恐怕还没有这个能耐，指望他们为一个行业指路，我看也是不行的。
表面上，房价上涨是这一轮调控的根本原因，美国次级房贷危机则是导火索。
然而，如果没有开发商们对宏观调控的漠视、没有“楼市带头大哥”对商业规则和道德道义的践踏、没有地产大碗对政府调控的公开宣战，多数项目、多数开发商是不敢玩得如此过火的，房价，当然也不至于在一年之内涨到让中国的金融决策者们胆战心惊。
可以说，是“楼市无政府主义”让房地产行业吃了伟哥，以至于在短期之内透支了底子，也越过了中央政府所能忍受的底限。
——只可惜剑下无数普通购房者的冤魂。
新政10月开始施行！
新政施行之日起，对于购买首套自住房的业主，以90平方米为套型分界点，户型面积低于90平方米的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
而引起轩然大波的，无疑是关于第二套住房的房贷规定。
如果消费者已经利用贷款购买首套自住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。而且随着购房套数增加，贷款首付款比例和利率水平也会相应提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。可以确定的是，根据相关政策，提高的幅度应该不低。
40%、1.1倍，这样的数字也许不能直观地看出影响，但转换为钱，影响就不言自明了。
以一套90平方米的户型为例，按福州目前8000元/平方米的市场价计算，总价约为72万，贷款首付是三成的话，需支付22万首付；如果首付比例提高至四成，首付就达到29万，再加上其他的相关支出，前期投入增加将近10万左右。
而上述数字，不过是按较低的标准计算的。如果购买的是第三套、甚至第四套房，如果户型面积是100平方米、甚至更大，所增加的前期投入还会大大提高。
没有人会怀疑政府出台此项政策的出发点，说它是众望之所归也不为过。可是，问题就紧随其后，争议也接踵而至。
公积金贷款可能成为购买“第二套房”的“避风港”
公积金贷款也成为购买“第二套房”的“避风港”，不仅仍按“购买90平方米以上住房首付最低三成，90平方米以下住房首付最低两成”的规定执行，而且5年以上公积金贷款年利率仅为5.22%，而商贷利率为7.83%，按1.1倍的利率计算为8.61%，利率差进一步加剧。
根据公积金贷款的有关政策规定，贷款人须在第一笔住房公积金贷款还清后，才可申请第二笔住房公积金贷款，这意味着市民如果第一套房选择商贷，第二套房子选择公积金贷款，则首付比例也不提高。
问题第二套房如何界定？
所有问题的焦点，首先聚集在：如何界定第二套住房？
依照央行、银监会“就调整房地产信贷政策答记者问”时的解释：“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。”
据此理解，“第二套(含)以上住房”的购买者，他已经拥有一套以上的自住房，并且该自住房是通过银行贷款所购买的。那么，实际拥有第二套(或以上)住房，但此前并未申请房贷的客户，仍将被视为“第一次购房者”，可进行正常优惠授信。
此规定情有可原，据多家商业银行人士预计，对“第二套(含)以上住房”的监测，将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。只有在银行有过信用记录，银行才有迹可查，依此进行“第二套(含)以上住房”的确定。
与此同时，另一个重要的问题也困扰着银行和购房者。
“第二套(含)以上住房”的主体应该如何界定，是以户为单位还是以个人为单位？界定第二套房，是仅以贷款者本人为考量对象，还是把父母和配偶的贷款也“合并”计算？
区别是不可忽略的。
“我先生之前贷款买了我们现在的住房，现在如果以我个人名义申请住房贷款是不是也算第二套房？”新政出台后，准备买房的杨小姐有点摸不着头绪，她现在还在到处询问，像她这种情况，算不算购买第二套住房？
事实上，各商业银行对此也未达成一致，大家各执一词，标准不一。
光大银行和华夏银行率先出台房贷细则，确认以个人为单位界定“第二套房”，这个标准很快引发其他中小银行“跟风”。招行、民生银行、交行等都采用了相似的标准，并且明确规定，即使借款人已还清第一套按揭房款，在贷款购买第二套房时也列入“第二套房”的标准。
但据外地媒体报道，四大商业银行或将统一以户为单位界定“第二套房”。有消息透露，央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。
而中国建设银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位。中国建设银行董事长郭树清在接受记者采访时说：“建行主要是以配偶关系来界定第二套房，不包括父母和子女，也就是说父母和子女有房贷的不算在内。”
这意味着，不出意外的话，这也将是其他三大商业银行的选择。
第二套房的认定，其实是新政能否顺利施行并取得预期成效的关键。事实上，有关部门应该将界定标准的权力上收，由央行或者银监会制定统一的标准，让各银行按规执行。如果商业银行各行其道，不仅会让购房者无所适从，我们也不排除会出现这样的情况：商业银行为了自己的利益，降低“第二套房”的界定标准，毕竟，房贷可是商业银行最优质的业务之一。
这种情况一旦出现，新政就不攻自破了。
似乎是不得不注意的问题。
争议新政能否行之有效？
提高首付是否可以成为挤压楼市泡沫的杀手锏？它是否会对目前近乎疯狂的房价起到平抑作用？新政之利弊，究竟何者为大？
针锋相对的观点，频频见诸于媒体。
据此，记者采访了长期从事房地产研究的林先生，他说：“当前房价上涨的重要原因，是房地产市场的供求关系紧张，投资性需求过于旺盛，提高首付后，将会挤压相当一部分投资性购房需求，缓和市场供求关系，从而对可能存在的楼市泡沫产生挤出效应，这对房地产市场持续健康的发展是有利的。”
正常的投资需求应予以保障，但过于旺盛的投资需求会转化为投机性需求，而投机性需求对市场的杀伤力远大于它的正面促进效应。
今年以来，国家已经对房贷进行了5次加息，但并没有有效的抑制购房需求和平抑房价。全国范围内的住宅价格上涨势头仍然十分迅猛。这主要是由于加息只能增加购房人每月的还款压力，而且幅度有限。对于短期投机房产的购房人来说，投资回收周期短，加息所增加的购房成本基本可以忽略不计。
但提高首付比例就不同了。对于一个手里有120万现金的投资人来说，如果投资总价100万的房产，首付比例20%的情况下，可以买6套，首付比例提高到40%后，只能买3套了，需求一下减少了一半。
作用似乎是立竿见影的。对于走短线投资的客户，提高首付款比例几乎是致命的影响。
即便他们有足够的资金，可以负担起40%的首付比例。但资金负担之外的心理压力是非常大的，因为大家都明白，国家如此重拳出击，这次房贷利率上调，绝不是最后一次。
如此分析，房地产的需求将大大减少，这样一来，房价会回落吗？
“从长期来看，房市投机、投资的显著降低将令市场供求关系出现逆转，而一旦市场出现供大于求的格局，则房价必将下跌。”林先生这样告诉记者。
“新政还有一个重要内容不容忽视，它将有利于打击开发商捂盘惜售。”林先生所说的重要内容，是通知中的一项规定：对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。“如此一来，开发商必须加速推盘进度。”
质疑之声同样高扬。
在某地产博客圈里，包括任志强、顾海波在内的房地产界人士对新政提出质疑，认为新政弊在于利。“提高第二套房首付是饮鸠止渴”、“提高首付是场‘表演秀’”、“首付提至四成仍是隔靴搔痒”，类似的话频频出现在反对者的声浪中。
房贷最重要的一个环节就是抵押物的估值问题，对贷款者而言，估值的结果比首付本身更为重要。银行首付即使提高到50%，倘若房屋的评估体系不严格，炒房者照样可以从银行贷到资金。比如，媒体广为报道过的那套位于上海市“世茂滨江花园”之复式高档房，“优佳投资”买入价是2400万元，最终估值却高达1亿元，即使首付提高到50%，它仍可以从银行贷到5000万元。
如果各方面没有严格把关，认真配合，即使房贷首付提高，那些炒房者仍然有空子可钻。
业内人士指出，提高房贷首付比例，有可能再次刺激房价走高，不利于房地产市场的发展。同时，房贷首付比例提高，对于二手房市场带来的首付压力要明显大于一手商品房，这可能导致二手房市场的购房需求转向一手商品房，进而进一步刺激房价上涨。
作为提高房贷首付的最大支持者，杨少锋早就在其博客中提出“首付提高一成，房地产需求将降低一半”的言论；8月，记者在采访杨少锋时，他指出银行已成为房地产泡沫的最大推手，他呼吁房地产界要自省，否则更严厉的宏观调控政策将会到来。在做客某房地产网时他强调：“大家一定要看到银行提高首付只是调控组合中一个措施而已，加息今年已经加息六次了，再加上现在包括银行收紧银行存款准备金，包括接下来保有环节的税收问题，是一个组合拳，这些措施的聚集效应是非常大的。我有这么一个观点，现在房地产行业是在和政府扛着，看看谁能扛到这个点，但对抗政府是不可能有好结果的，整体扛着最后就是把行业带入深渊。”
争论风起云涌，各方观点亦层出不穷。但所有人，都抱着美好的的希望：此次新政，其结果真的能与其初衷一致。
疑问新政伤及普通购房者？
杨先生前几年贷款买了一套两居室，现在条件转好了，想换一套大一点的房子，“我看上的这套房子建筑面积100平方米，总价为93万多，如果贷款首付是三成的话，我前期支付28万多就够了；如果提高首付比例至四成或五成，我的前期投入就要多达40到50万，这个数字我是根本承受不起的。”杨先生只好暂时中止购房计划。
“新政只是针对老百姓的政策，提高首付以后，普通消费者想买房就更难了。而事实上，投资房产的人，他们比老百姓富有多了。可以说，新政受伤害最大还是普通老姓。”
“实际上，真正炒房的人对于该政策有相当免疫力，50%以上进行第二次或以上置业的人对于银行按揭的需求都不是那么刚性；君不见，京城那么多高档楼盘现场的投资性客户都是当场一次性付款！”一些消费者在网上如此抱怨。
话说得也许有点偏激，但一些低端购房客户，由于对首付款的敏感度更高，他们受到新政的影响也相对较大。
不可否认，新政提高买房首付，以遏制炒房等投机行为的同时，无形中也提高了消费者买房的“门槛”。
任何事物都是有利有弊的，提高首付比例显然也是把“双刃剑”，在刺向一边的同时也可能伤害着另一边。“但是，我们必须看到，央行在出台这一政策时，对这一点已经有了考虑。首付比例和利率的差别对待就是出于对普通消费者的保护。”林先生在采访中说到。
回头来看通知中的规定：对于90平米以下的首套住房，购房人仍然可以首付2成，享受优惠利率；对于90平米以上的首套住房，购房人仍然可以首付3成，享受优惠利率；而对于第二套(含)以上的住房，首付比例和利率则逐步提升，直至不提供贷款。“这种‘差别化对待’充分体现了政府保障自住、抑制投资、打击炒房的政策导向，避免了伤及无辜，实现了精确调控。”
事实上，如果新政真的能有效地抑制投资、打击投机，它将使房产市场的可售房源显著增加。这样一来，如今房地产市场上供不应求的现状将有所改善，消费的选择余地增加后，恐慌性购房的行为将可能得到缓解，最终能摆脱“疯狂楼市”的困局，将房地产市场导向正常与合理。
这是希望，当然也是最好的结果。
“此前，消费者购房时有较为严重的攀比倾向，很多人正是因为攀比心理，而作出了力所不能及的购房行为，从而大大增加其生活压力。此番通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。这样，将会在很大程度上抑制消费者非理性的购房需求。”
通知中同时明确规定：商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这样，购房者所购买的房屋即为准现房，购买烂尾楼的可能性将大大降低，从而大大降低其购房风险。
所有政策的出发点和归宿点，都是为了保护人民大众的利益。从长远看来，对于消费者合理的、正常的购房需求，房贷新政会起到保护作用。
另一些担忧却似乎不得不引起重视。
第一套与第二套及以上房屋的首付及利率的差距比较大，这样，不排除部分人在购房时出现造假或变相造假行为，也不排除因借用他人身份购房后产生房产纠纷的可能。
“如果你们家有两口人，就可以买两套住房而不受这次政策变化的影响，如果你们家有超过2口以上的人口，那就更加值得庆祝，因为你们家可以以基准利率进行更多的房地产投资，随便找个公司开个收入证明，然后再转手倒卖，赚取暴利！”
这样的解读，是对可能的政策漏洞加以渲染，也许言过其实。但是，必须看到政策实施后可能产生的“事与愿违”的效果。
如果政策施行不当，反倒催生另一种不正常的经济，这不是政策制定者、也不是消费者所愿意看到了。
此外，房贷新政没有对异地购房作出明确界定，加之目前各地方的个人房贷信息还没能实现共享。这样，将有可能增加异地购房行为，而异地购房所带来的后果是有可能推高二、三线城市的房价，同时，还将增加因异地购房而产生的纠纷或诉讼。
反应市场短期影响明显
新政出台，楼市似乎迈入了一个微妙关口。
由于国庆节前购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。二手房市场亦不例外。
“新政的出台，对于开发商，不能说没有影响。尤其是短期内影响会更明显。”福州世欧房地产开发有限公司总经理罗新在采访中坦言。
据罗新分析，现在市场上买房的有50%是投资者，提高房贷首付的新政出台，会自然形成对购房者的一种筛选。资金相对薄弱的投资者会滞后购房，或者减少投资量；而手里握有充足资金的投资者，也会暂时停留在观望阶段，看看新政对市场的打击会有多大，没有谁愿意拿真金白银去做试验。
“但我估计，最多一年，房地产市场一定会反弹，甚至会比现在更火热。”对于房地产市场的未来，罗新依然很有信心。
对于福州本土的一些大品牌开发商，如中庚集团、汇诚地产等，由于长期以来的努力，在实力和品牌忠诚度上已经有了一定的积累，新政对他们并不会产生实质性的影响。他们积极应对新政，但却没有因此而滞留观望。
也同样存在观望市场的开发商，“政府的执行力度，是新政能否发挥作用的最重要原因”，凌峻地产有限公司销售总监卢茂伟分析说：“到目前为止，新政还有很多地方并不明朗，比如第二套房的界定等，这也是开发商心存观望的原因之一。”
应该说，新政对消费者的影响更大，一些人放缓了购房的脚步，甚至一些人打消了购房的念头。在链条的下一环节，银行的房贷业务必然受到一定的影响。
优质的业务项目有所萎缩，银行的收益自然也会相应降低。
但同时，银行的信贷风险也将大大降低。
通知规定，商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时查询借款人的信用状况。在中国人民银行个人信用信息基础数据库中，与银行有过信贷关系的个人都将有备在案。
贷款申请批准后，银行应将相关信息及时录入数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。
一方面是审核门槛的提高，一方面是有案可查的信用记录，银行在发放房贷时将更有效地避免坏帐的出现。
“次级房贷危机”的悲剧或许可以不再上演。
困局买房还是租房？
首付提高了，越来越多的人被推入“买房还是租房”的困局。
早前，素以言论惊人著称的博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，在分析当前房地产状况时称：“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的。”
一石激起千层浪，网上掀起了一股关于该买房还是该租房的大讨论。而随着新政的出台，此番讨论更加激烈。
我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖，做客某房产网时，以自己的经历现身说法“我原来那套房子，加息以后，每个月的月供3700，再加上取暖费，物业管理费，平摊下来一个月付出四千一二。这套房子在五环以外。我现在租的这套房子，比我原来那套房子还大20多平，在二环以内，离我爸爸住的地方走路两分钟就到了，月租金3800，取暖费、物业管理费全都是业主掏，简单拿现金流衡量，每个月付出的钱少了几百。卖掉了原来的房子，资金还可以用来做其他的投资。”
不但把钱套现了，而且极大提高了生活质量。
这是北京的现状，如果在福州，租房与买房的差价将会更明显。
但中国人有这样的传统观念：有恒产者有恒心。所以，心里揣着“20年后这套房子就完全属于我了，还可以免费再住50年”的愿景，宁愿省吃俭用做“房奴”。
如果我们算一笔经济帐，就会发现，租一套房子70年所付的租金，和你买这套房子支付的房款、利息、税费再加上装修，所支付的现金成本相差无几，甚至可能更少。而且，租金是以70年为基数分摊的，不像买房会给生活带来很大的压力。
胡景晖继续分析：“我说得极端一点，中国的房地产土地70年使用权，建筑寿命50年，决定中国房地产只能是供一代人消费的消费品，传儿子勉强，传孙子没有。很多人对物权法误读，土地到期怎么样，70年到期以后自动延续，自动延续不是免费延续。当然名义上这块地还是你的，使用权还有，但是会形成你和国家之间的债权债务关系，也就是说你是欠国家钱的，欠多少，你接着再谈。”
事实上，正如一些专家分析，我们买房子住，目的是为了提高生活质量。一辈子去供一套房，背着如此巨大的包袱，付出的不仅仅是房屋财产的成本，还有时间成本，及丧失的机会成本：本来工作可以有更多的选择余地，但现在不行了。
很多购房者，是被“房子不断增值”的泡沫所迷惑。
但如果，房子是自住的，升值并没有什么实际价值。“中国现在有很多百万富翁的穷人，只要他在好的地段有一套不错的房子，这个人就是百万富翁。但他很可能是一个穷人，他没有钱去享受很好的生活质量。”
帐面财产增值，不意味着实际财产增值。比如你现在有一套房子，这个房子值100万，但它的存在保障了你最基本的居住需求。如果卖了房子，得到100万，但马上就面临着没有房子住的窘境，还是得再买房子，买房子，这100万又搭进去，你实际上还是没有获得升值的利益。
除非你卖了房子后，租房住。
据相产资料显示，目前租赁市场已经开始趋向成熟,很多房东愿意达成中长期的合同。
不妨以房东的身份试想，一个人搬出去，到下一个人搬进来，总会有一段时间的空置期，短则十天半个月，也可能会长达三个月半年，这期间的房租损失了，其他各种佣金还得自己掏，每天还得掂念着空置的房子。而如果长期稳定的合同，实际上每年可以多赚三个月的房租。(吴琛琛 杨燕) | 
