“半拉子”工程将成为有实力的开发商圈地扩张的捷径
土地拍卖曾一度火爆
N本报记者 李宁文/图
与一些开发商高价竞地大量储地的现象相异，近日，融汇集团收购了位于福州杨桥西路的一个地产项目。该项目占地约50亩，总建筑面积约10万平方米。在其董事长黄祖仕看来，如今地价与房价同向拉扯互动，市场已经出现了“面粉价格高于面包价格”的现象，于是融汇集团将目光转向土地二级市场。
一段时间以来，记者了解到，近来像融汇集团这样，将“竞拍土地”的注意力转移到“项目盘活”的开发商不在少数。这些土地二级市场的供应方主要是前期囤积了一些土地的开发商，但是由于资金链或者其他原因他们想转让手中的土地或者是项目。尽管这些停缓建工程有这样或那样的问题，甚至被冠以“半拉子工程”、“烂尾楼”等不好听的名字，但在土地拍卖竞争日益激烈的当前，却被福州众多有实力的开发商视为圈地扩张的“捷径”。
【市场】
年底清理“停缓建项目”
11月下旬，福州市出台了《福州市加快处置停缓建工程的若干意见(试行)》。《意见》要求，有能力自行处置“烂尾楼”工程的开发建设单位，应于2008年1月1日前向协调小组申请复工续建；对于2008年1月1日前仍未申请复工续建的，或复工续建后进度严重滞后的，一律进入司法处置程序。如果“烂尾楼”开发建设单位不申请自行处置，或复工续建后进度严重滞后的“烂尾楼”项目，协调小组引导当事人提出诉讼，司法部门优先考虑依法以整体转让的形式公开拍卖。据悉，目前，福州市仍有27个“烂尾楼”工程，其中尚有15个项目未完成处置，还是“半拉子”工程。
这则消息不由让人想起了今年5月的拍卖会上完成了成功易主的福州琴亭花园广场。这个位于鼓楼区五四北路东侧的项目，占地面积15.84亩，自1996年起，一“烂”就是11年。在拍卖会上，它的新“婆家”———福州市晋安区第二建筑工程公司出手阔绰，以2.09亿元重金将其“竞”为己有，并将按其规划，开发为商业金融、二类居住项目。“改嫁”之后的琴亭花园广场如今正处于“商场、酒店式公寓及商品房”的全新建设之中。当然，琴亭花园广场不是福州烂尾楼复活的第一家，更不会是最后一家。
开发商瞄准“二手地”
尽管这些停缓建工程有这样或那样的问题，甚至被冠以“半拉子工程”、“烂尾楼”等不好听的名字，但却被众多有实力的开发商视为圈地扩张的“捷径”。有业内人士指出，像福州市晋安区第二建筑工程公司这样买下琴亭花园广场，其实买得很“实在”。买地再进行房地产开发的周期很长，而接手烂尾楼不仅上马快，而且地段好，在福州能有像琴亭花园广场这样地段的地块已经很罕见了。
“我们不是买地，是买的项目，已经完成了收购，接下去我们还会中途收购一些中小项目，因为现在从市面上直接去竞拍比较困难，条件也比较苛刻，就是所谓的‘面粉价格高于面包价格’”。融汇集团董事长黄祖仕告诉记者，继融汇山水之后该集团很快就会有一个精致高级豪宅上市，这就是今年下半年刚收购的一个项目。项目大约占地50亩，建筑面积约10万平方米。地理位置非常好，处于福州杨桥西路、金牛山公园斜对面的位置，融汇集团的目标是打造精品豪宅、全自然景观这么一个项目，这个项目将在明年推向市场。今年以来，福州市的土地放量减少，土地价格屡创新高。一段时间以来，记者了解到，近来像融汇集团这样，将“竞拍土地”的注意力转移到“项目盘活”的开发商不在少数。为了拿到更多价格相对适中的土地，一些有实力的开发商无不多方筹措，通过合作、收购股权等方式取得土地。相较今年已经和即将要公开拍卖的地块来说，福州市国土部门一官员表示，“现在福州市区已基本没什么地了，无疑目前市区内烂尾楼的诱惑是致命的。”对于有意开发商业地产的企业来说，如果合适的地皮太难找，这些旺地上的“停缓建工程”就是一个新选择。
【探究】
竞地激烈
地价不断走高
“自2007年的新年第一拍，正荣集团就大手笔开头，拿下了今年以来政府推出的较为大幅的两幅地块后，今年的土地价就屡屡刷新”。一业内人士这样描述今年以来市场上整体土地拍卖的情况。根据有关专家分析，和去年下半年政府频频推出大幅地块的情况相比，今年的土地投放量总体偏少。
因此，由于土地储备的需要，位置较好的小面积地块，引起了市场上不少开发商的争夺：3月27日的土地拍卖会上，五四北仅8.02亩的地块，就引来了7位买家竞相争夺，并经过了75轮举拍加价，最终以比起拍价高出三倍的价格成交；而面积仅为4.14亩的原福州市汽车运输总公司用地也引发了竞拍者的激烈角逐，最终由福州康讯信息科学有限公司以2750万元竞得，每亩单价达到664.25万元；6月29日，原福州市汽车运输总公司用地拍卖，竞价几乎高出起价的一倍，每亩单价达到664.25万元，其中，楼面地价约为6639元/平方米……今年“9·11”的土地拍卖每亩超过了1000万元更是让人们记忆犹新，万科以27.2亿元竞得福州五四北一地块，创下了榕城单幅地块的最高价，其楼面地价每平方米达7096元。
近年来，全国的开发商都在激烈的拍卖会上不惜重金拿地，频频产生新“地王”，福州也未能免俗地卷入了地价攀升的现实。面对这样的楼面地价，业内人士认为“已经超出了该区域目前的房价，‘面粉的价格已经比目前的面包高了’”。
买项目
已成圈地“捷径”
因为“土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。而收购一个项目，利用闲置土地其实是一个缓解土地供应不足、规避市场风险的有效办法。”业内人士林先生告诉记者，一个正常楼盘从拿地到上市起码需要两三年，但接手一些有困难的“烂尾项目”则可省掉不少前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。“由于烂尾项目一般搁置时间都在3年左右，出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润”。此外，政府部门还决定，对烂尾楼接盘者实行优惠政策，各种规费、配套费可减免。而在房地产投资成本中，如果是住宅类项目，各种规费和配套费要占10%的成本，而在商业类地产项目中还略高。
“这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓走了一条短、平、快的捷径。”我省一知名地产专家认为，“项目本身的投资价值大小、规划设计和改造成本、与债权人的关系等问题都必须清楚地考量。”
【后市】
政府助力
二级市场可“淘金”
从土地二级市场“淘金”，显然已经被我省众多地产业内人士看为一种乐观的投资模式。一开发商告诉记者，随着福州市房地产市场的稳步发展，市区的地已经升值了，而这些停缓建工程大多处于市区的黄金地段，如果能够很好地接手这些项目，从这项目中“淘金”，对开发商而言无疑是相当合算的。
据福州市有关部门今年4月的调查统计，福州市目前的烂尾楼数量已经从前几年的80多处降到了27处，总建筑面积共计92.32万平方米。“几个影响较大的烂尾楼或者半拉子工程，如状元山庄、黎明大厦、时代金典、帝登大厦、城市桂冠等都已经活了过来，现在人们根本不知道它们早前是烂尾楼。”福州市有关部门相关人士指出，这几年来福州对烂尾楼的处置力度一直在加大，今年福州市人大专门把烂尾楼作为一项专项工作，并由福州市建设局具体承担，“政府的目的很明确，对于烂尾楼，能活一个就让活一个。”
据介绍，目前福州市对烂尾楼的复活主要采取几种模式，一方面是规划调整，新东家接手“烂盘”后，政府同意其对原来的规划进行调整，让它更接近市场，如黎明大厦在新的开发商接手后，规划也调整为小户型，新的定位很快让其销售业绩直线上升；另一方面，是通过招商引进有实力的开发商，如位于五一中路的城市桂冠就是一例，这座原福州市生产资料大厦于1995年动工，但由于资金的原因，1997年就停工，后作为招商项目由福建嘉园房地产开发有限公司接手，开发商对其进行重新定位，把原来已建成的地上5层全部推倒重建；另外一种模式就是通过政府和开发商的努力，让开发商重新启动，如五一路上一楼盘，曾是福州最大的半拉子工程，在市政府部门的帮助下进行全面调整，现已经“复活”，而且“活”得很好。
其实，对于这些能“复活”的项目，政府是相当支持的。根据政策，对于现存的烂尾楼，政府将按五大原则进行处置，即：对于产权关系明确、工程量过半，而确实无法重新启动的楼盘，建议挂牌交易，让新的投资方注入资金以盘活项目；对于长期闲置、不能按期竣工的楼盘，依据有关法律、法规收回土地；存在经济纠纷的项目，尽可能由法院判决，或者由法院组织拍卖，盘活项目；加强预售管理，根据《城市商品房预售管理办法》对商品房预售进行监管，防止出现新的“烂尾楼”等。 | 
