N本报记者 姚志梅
引子：这几年，在楼市最红火的时候，有人称“买房就像买白菜”。然而，这种现象在2007年第四季度却荡然无存，理性置业又重新回归，而且成为越来越多楼市消费群体的共识。
购房者理性置业考验开发商实力
购房者比以往更理性了！
一方面，随着9月份以来国家宏观调控的步步深入，以及央行货币政策的日益从紧，楼市的观望之风日趋浓烈，房地产业的格局在悄然发生变化；另一方面，楼价居高不下，甚至迎来了万元房时代，买房不再是率性而为，而是理性思考的过程。挑地段、看配套、选户型、看景观资源等等，买房的种种选购因素又重新摆在人们眼前。对此，有业内人士惊叹，榕城楼市回归理性置业时代。对开发商而言，面对理性置业，又将是一次实力的考量。
现象
理性买房
最近，陈先生举棋不定。他看中了五四北某楼盘，非常满意房子的户型，但是他的家人却有不同意见，称小区内绿化景观并不是特别好，周边配套还有待完善，陈先生原来打算下定的决心又重新动摇了，他称自己得理性点，毕竟单价并不低。
其实，像陈先生这样的购房者如今越来越多了。记者从榕城在售的一些楼盘售楼部里了解到，与以往相比，购房者关心的问题越来越多了，景观、配套、教育资源、户型等都是他们所要了解的问题，尤其是宏观调控政策之下，买房后首付款的多少及贷款额度能否正常发放是他们最为关心的问题。一地产营销公司的负责人告诉记者，去年此时他的一些朋友委托他买房，都只是一个电话解决，甚至连户型及社区都未做考察。然而，今年他们已表示要买房还是亲自考察一通，同时表示投资行为暂缓，如有买房还是考虑自住需求。在深圳，购房者发起了“理性置业者联盟”，他们宣称，我们渴望置业，但是审时度势、理性果断是我们的立足点；“理性置业”，这是对生活负责任的一种态度，是对国家、市场、家庭、个人的深思熟虑之后所做出的置业决定；是在理智切实的置业需求驱动下，做出的不超过个人及家庭经济承受能力的置业行为。业内人士称，虽然福州的消费者并不像深圳的购房者旗帜鲜明，但现在的购房者表现出了这几年来少见的理性程度。
这种理性置业，不单单表现在投资行为的减少、自住需求的增加，还表现在一种居住生活态度的务实回归。数年前，福州的消费者经历了从市中心居住到郊区，从公寓房到别墅的住宅产品，别墅作为人们的终极居所，成为许多人追求并购买的对象。然而，这其中有一部分人理性地认识到，郊区住宅并非是自己最适合的居所，而市区内配套好、居住环境成熟的高档住宅成为他们青睐的对象，于是有开发商看到了新的商机，并为他们量身定做了市区平层大户型。据悉，平层大户型的推出颇受欢迎。
分析.1
大势所趋
“理性置业是大势所趋”，业内人士林先生认为，这几年，福州楼市发展迅速，楼市需求一直较为旺盛，供给却较为有限，因此，楼市呈“卖方市场”，需求与供给并不平衡，再加上一些投机买房行为，让楼市异常火爆，排队买房、买房托关系也打不了折的现象屡屡发生，而对于消费者而言，买涨不买跌的消费心态，让楼市的非理性置业者增加。如今，在国家宏观调控政策下，置业者心态发生变化，随着楼市供需状况的调整，谈理性置业就更为必要了。
从大的政策环境来看，国家也在调控打击非理性置业者。“90-70”的政策，让更多人有自己的房子；加强经济适用房及廉租房的建设；金融政策的紧缩，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及最新的《补充通知》，明确第二套房的定义、首付款的比例提高至40%等，都可以看出，抑制投资性购房需求，有效控制房价，遏制投机炒作，让楼市理性回归是调控的目的所在。
从楼市的现状来看，如今价格正在向“万元房时代”跨入，应该说，在短短的几年时间内，已是翻番，在房价高企的状态下，无论是投资还是买房，都是一笔不菲的数目，因此，理性置业在所难免。从11月福房指数分析报告来看，近四个月以来，楼市交易量持续减少，11月份成交量萎缩了将近一半，这种剧烈的成交萎缩是很少见的。在成交的房子当中，中高价房比例子有所上升，因为这部分高收入家庭对价格变动敏感度较低，但在各种相关政策的影响下，很大一部分购房者持币观望，因此交易清淡成交锐减。这当中，理性占据了最主要的部分。
分析.2
实力考量
购房者置业理性回归，对开发商来说，无疑也是一次理性和实力的考量。
“在这种政策背景之下，以及消费者的理性心态之下，楼盘要经受一番挑剔眼光的考验，忍受推盘速度缓慢、资金回笼慢的风险，一旦楼盘定位不准，品质不够要求，没有核心竞争力，就有可能惨遭淘汰。”业内人士郑先生称，明年的行业洗牌将会更加明显。
郑先生称，这几年，开发商只要手里有地，便已经是捡了个金元宝，夺地之风愈演愈烈，地价屡创新高，盖了房根本不愁销路。于是在这种情况下，楼盘的品质也良莠不齐。他告诉记者，其实，拿地只是第一步，一个楼盘到销售时有90%的工作是在前期准备之中，前期市场调查、楼盘如何定位、楼盘的景观、配套设施的增设等都影响到一个楼盘的素质，因此，有没有下足工夫，都可以看得出来。这几年，很显然有些开发商忽略了一些准备工作。但是这种状况有所改变了，郑先生称，如今已经遇到多个开发商向他发出“邀请”，请他帮忙做一些前期的市场调查。他告诉记者，不难看出，开发商已开始走向理性。
“理性时代的来临，我们要转变牛市思维了，要转换一下角度，多考虑下买方市场。”一开发商也向记者坦言。这位开发商称，宏观调控政策就是把消费者对未来的预期作了一个理性调整。原来消费者的未来预期多体现在投资上，而现在更多转变为自住，因此产品的品质就尤为重要了。未来的开发不但在产品上要下足工夫，在定价上也重新考虑，而不是一味地跟风定价，为什么要定这个价、可能会产生的效果等都值得三思。
理性置业之下，开发商面对的不仅仅只是对产品及定价的调整，最为关键的还是实力的比拼。对于开发商而言，除了自有资金，加上银行贷款外，另外很大一部分来自于销售的回款，如果一旦销售缓慢，资金回笼慢，银行贷款又吃紧，企业就有可能遭遇极大的风险。在9月份五四北福飞路土地拍卖会上，本地的开发商心理预期价最高是20亿，但在这价格之上，再无人敢竞拍，最终该地块以27.2亿元的高价被万科集团收购，创下了福州楼市土地拍卖单幅地块的最高成交总价。可以看出，在资金实力的运作上，本地开发商还稍逊一筹。随着越来越多外地的开发商的介入，这种实力的较量将越来越明显。
趋势
楼市仍好
“理性置业，让楼市回归自住的层面，这有助于楼市持续健康的发展”，郑先生称，虽然理性置业让开发商有点当头棒喝之举，甚至有个别开发商觉得严冬真的来了，但不少开发商仍旧看好明年福州的楼市。
一从事地产多年的开发商称，地产具有很强的区域性，虽然深圳等地楼市出现降价等现象，但福州作为一省会城市，本身仍具有增长的空间。城市不断扩展，尤其是随着城市路网建设的完善，一些新的区域将具有极大的开发空间。比如，在建的鼓山大桥、金山会展中心的搬迁、东部新城即将崛起，在福州城市发展的进程中，土地资源的稀缺一直是制约城市发展的瓶颈，而拥有较大规模可开发土地的东部就成为城市发展的必然方向和重中之重。再如，绕城高速公路的启动、在建的福州湾边大桥，都将大大拉近闽侯与福州中心城区的距离，闽侯地块的大规模开发再次吸引了众多开发商的目光。
虽然有外来地产大鳄的进入，但是本地开发商的开发步伐丝毫不会降低，楼市开发只会更加理性，无论是产品的质量还是品牌的建设都会更上一层楼，可以预见，楼市产品会更加丰富多样化，楼盘差距将会拉大，高价位的房子仍旧坚挺。
□一吐为快
该买得买
12月9日，万科广州金色康苑推出，比预期价低了近七千元/平方米的价格，楼盘被抢购一空。据其他媒体消息，万科在深圳、上海等都有降价销售。一时间，楼市议论纷纷，业界颇为关注。
业内人士分析，万科降价，再加之宏观调控后楼市成交量萎缩，相当一部分置业者寄希望于这次宏观调控之下，楼市会出现下跌态势。如果实际价位没有达到他们的心理预期，就会抱观望态度。对于这部分的置业者，这位业内人士提醒到，置业者在政策、市场面前，要有一理性的判断，不能一味只认准某一点，最后有可能还是会吃亏。
亦有业内人士称，福州楼市很可能出现整体下降的情况，是因为大量郊区楼盘的开发，让楼市均价有所变动。对于一些定价合理、品质高的房地产项目价格依然会保持高位，甚至略有上涨。他提醒购房者，理性置业并不是不买房，最好还是自己有个清醒的判断，分清是自住还是投资，自住购房如果具备购买的能力，楼盘性价比比较高的话，就应该果断地买下来；投资的话，就要算清一笔账，包括物业、租金以及未来期望的增值等等，再作决策。 | 
