房产中介最近乱象频生，天津“汇众”、南京“融众”、深圳中天相继出事。中介失范，挪用、占用客户交易资金，动辄数百万甚至上亿，而管理部门对中介之乱的整饬也揭开了序幕。
“过款”，中介办成了“银行”
在南京华侨路房地产交易市场附近，二手房中介与一些所谓的贷款服务公司、担保公司比邻而居，纷纷打出“银行指定、服务放心”的牌子，在报纸上打“卡片广告”：“急用钱，100万立等可取”。一张桌子、一部电话的二手房中介，个个都办成了“小银行”，它们哪来的钱放贷款？“主要是买卖双方的资金都从他们手中“过”，过款的过程有时间差，巨大的现金流和资金沉淀给他们的挪用提供了可乘之机。买方看中房子后交付房东一定数额的定金，然后将首付款交给房东，并一起去房产局送件过户，10个工作日后再出件，产权证上的产权人名字变更为买房人，买房人再付清剩余房款并和原房东进行物业交验。整个交易过程中，买卖双方都是陌生的，买卖资金全在中间账上“过”，“过款”自然形成了交易资金在中介公司账上的沉淀。
业内人士说，这是典型的“蒙外行”。许多中介公司与房产交易部门窗口人员和银行个贷部门混熟了，往往可以一天内完成所有的程序，资金一两天就到账。
“他们是不会让钱闲着的。华侨路上一个修自行车的，几年前看中了这里面的门道，三年时间开了几十个门点，公司每年的现金流以数十亿计。这个人现在出门坐宝马，办公在金鹰。这个行业让许多人成了暴发户。”
“门点多的中介，资金流巨大，每个月进出资金以亿计。他们用源源不绝的资金炒股、扩张门店甚至放高利贷，南京有些大的房地产公司资金紧张，从银行融资不畅时，就从房产中介这些地下渠道调头寸，这些短期的‘过桥资金’，十天半个月的利率都在10%以上。”南京一位熟悉内情的人士介绍说，追逐暴利必然会出现风险。七个茶壶六个盖，市场繁荣的时候，有些小问题常会被掩盖。但市场一冷下来，比如，前不久提高第二套住房的首付比例，信贷紧缩二手房交易骤降，流动性减弱，问题立即浮出水面。
融众，一个非典型样本
南京大大小小3000多家房产中介，每年代理房子2万多套。买卖双方因为不了解流程，有的为了图省事，经常把贷款事宜和付款方式让中介操办，中介把现成的委托书让你签字画押，贷款从银行先下到中介的账上，中介再给卖房者。
省银监局一位人士忧心地指出，银行抢二手房业务，纷纷委托一些中介机构签订“全面代理协议”，一个巴掌大小的房产中介，注册资金几万块钱，胆子一个比一个大，他们拿着与银行签订的合作协议，巨额资金在业务人员的信用卡进进出出，如蛇吞象地办起银行业务，没有有效的风控机制。这种涌动的金融暗流一旦出问题，会影响一方社会和谐和金融稳定。
普通百姓一辈子没有几趟买卖经验，被中介“拖款”个把月也不会多心。南京市房管局中介管理科科长胡高生说：“深圳中天、天津汇众、南京融众的经营模式都一样，它们还只是冰山一角，大量的房产中介靠挪用、滞留购房人的钱做资本游戏。”
一位熟知融众经营情况的人士透露说，事发前，融众在南京的连锁店有40家，包括房租、人员工资和办公用品、水电费等等，每家连锁店的月均经营成本约在2万元左右。而40家连锁店的月收益是60万左右，加上管理不善，几乎每个月都有几十万的亏损。保守估计，1年的亏损额约有四五百万元。
中介的经营由此也陷入“恶性循环”，巨额亏损难以扭转，唯一的办法就是疯狂开店，再疯狂挪用购房资金。对“资金流”模式的中介而言，怕的不是亏损，而是交易量下降而导致的资金量萎缩。可是市场是波动的，“资金黑洞”只会越来越大。知情人士说，早在去年初，南京融众就已经在借高利贷退客户的房款。
“中介如果开成像银行，就非常可怕！”胡高生对记者说，“老百姓的钱‘存’进去，他们挪作它用，一旦出现风险，资金链断裂，老百姓就倒霉了。”
中介之乱，根在监管缺失
“中天事件”、“融众事件”是市场发展的特殊阶段“游戏规则”不健全的必然产物。胡高生说，这样的现象与房产中介经营行为监管缺失有很大关系。
“根据现有的法律文件，对中介公司的经营行为，房管部门是没有约束力的，只能对其交易行为进行监管。备案的中介，遇到老百姓投诉，我们还可以帮助处理，那些小中介，连备案都没有，老百姓投诉无门。”
“现在一套房子至少50万，但中介公司的注册资本才10万，如果是房款全部到中介手上意味着什么？中介进行诈骗怎么办？答案是显而易见的。我去年到下关检查时，看到一户人家把阳台围起来，几个平方米的空间，却从事5种行业的经营：职介、婚庆礼仪、房产中介等等。对他们而言办理一个营业执照就可以了，经营主体鱼龙混杂，这样的买卖能安全吗？”胡高生说。
据悉，南京融众的注册资本是200万元，但短短几年开了40家门店。他们就是不断利用购房人的钱“滚雪球”，但当合理的利润和佣金不足以支撑企业运作的时候，老百姓的资金就有风险了。
去年12月27日，建设部、人民银行下发321号文件，提出“建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。”为贯彻这一要求，今年4月，南京市出台105号文件，要求从9月1日起，存量房交易时中介机构绝对不允许“碰钱”。实行资金监管后，8月就“逼”出了“融众事件”。
实行资金监管后，房管部门做了充分宣传，在该市三处房产交易中心交易大厅中均设有提示；9月1日启用的新版二手房交易合同中第四条还专门有一条：房价款的交割方式为“通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户划转”、“不论甲、乙双方选用何种房价款交割方式，经纪机构均应严格执行国家和地方政府有关规定，不得以任何形式代收代付房价款。”这是一条“高压线”。买卖双方一旦签约，就可以保证交易资金安全，双方的权益都能得到维护。
“105号文件制定从首付款到贷款整个交易资金链条的监管规定，到11月份，已经有15家商业银行设立了贷款监管账户。如果认真执行，交易资金风险会降低很多。”
不过胡高生坦言，资金监管执行中却遇到了困难：一方面是中介公司配合不积极；另一方面是老百姓怕麻烦，图省事，也不愿参加资金监管。“他们没吃过苦头，不能预见和防范风险。”
看来，房产中介之乱的整饬才刚刚开始。 | 
