福州大学房地产研究所
王阿忠博士 陈湘闽
海峡都市报《房产周刊》编辑部
随着房价的持续攀升和“两会”的召开，人们对楼市的关注度日益增加，如何抑制房价过快上涨和加大住房保障力度再次成为了各界关注的话题。在今年的全国“两会”上，温家宝总理提出了2007年针对房地产业的四点发展思路，中央进一步调控房价的态度显露无遗，这给本来就复杂多变的新年楼市带来更多的猜测。从住房结构到住房保障，从金融调控到清算土地增值税，一系列政策能否显出预期的效果？“两会”之后，国家会不会再出台新的房地产调控政策？房价未来会是什么走势？这些问题无疑牵动着广大购房者的心。
[热点分析]
指数涨幅放缓
从表一可以看到，2007年3月，福房价格指数为129.29，相比于上月的128.82，增长了0.47点，月涨幅为0.36%，与去年同期相比上涨了9.04%，该涨幅与上月相比有所放缓。
根据数据显示，福房指数依旧呈上涨趋势，虽然涨幅放缓，但与全国各城市相比，仍位居前列。
就目前情况来看，福州房地产市场的供需结构性矛盾依旧突出，居民可负担房价的房屋总供给量不足，而不可负担房价的房屋供给却不断增加，产生了供求结构失衡、有效需求不足的情况。一方面是大量中低收入家庭，尤其是住房困难户望房兴叹；另一方面是大量城市新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津。中高价格、大中户型楼盘过剩，而中低价格、中小户型楼盘短缺的现象，使普通老百姓对“居者有其屋”的呼声越来越高。
令人欣慰的是，温家宝总理在第十届全国人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告提出4条房地产市场调控要点和5条土地调控要点，并将以此“4＋5”为指导原则对2007年的房地产市场进行调控。福州市也将在“十一五”期间建设500万平方米以上经济适用房、廉租房、社会保障住房，其中已有255万平方米于去年末动工建设，并全为90平方米以内的社会保障性住房。今年还将再启动200万平方米社会保障房的建设，以解决中低收入者“住房难”的问题。
要解决住房市场的结构性矛盾，必须增加有效住房供给，即适时增加与大多数中低收入家庭支付能力相对应的住房供给。具体来说，应考虑以下几方面问题：
一是实施廉租住房保障制度，改善最低收入家庭居住条件。
二是加强经济适用住房建设，解决中低收入家庭住房困难。
三是推进限价商品房建设，主要供给既无法买市场价商品房，又够不着买经济房条件的中低收入者。
四是规范二手房和房屋租赁市场，尽量提高闲置房屋的使用效率，促进住房的梯次消费，满足居民以小换大、以旧换新的需求。
[交易分析]
成交量价微升
从表二和图二可以看出，3月住宅均价从上月5675元/平方米上涨到5859元/平方米，上涨了184元/平方米，涨幅为3.24%，与上月的14.58%相比有所降低，福州住宅均价在高位上继续保持了上扬的态势。从单纯的数据看，3月成交量在历经了上月的骤减之后有所回升，成交面积为37.45万平方米，相比上月增长了7.76万平方米，但受到均价高涨的影响，与正常月份成交量相比，仍在平均线之下。
由于3月大户型与中高档住宅齐齐放量，市场成交量主要集中在中高档价位的大户型楼盘。其中5000～6000元/平方米与7000元/平方米的楼盘成交面积几乎占据了总成交面积的半壁江山(见B3表四)，而120～180平方米的住宅成交金额也达到总数的57%(见B3表三)。在前12名的楼盘中，有7个楼盘均价是在5859元/平方米以上，其中排首位的融侨锦江G区均价更是达到9950元/平方米，除此之外，排行第五的福晟·钱隆首府均价达到7006元/平方米。
与2月集中于北江滨板块和市中心板块的高端高价和高销量的均价猛涨不同，3月价格上涨的势头缓和得多。
[产品分析]
大户型占主导地位
从成交面积来看，120～150平方米之间的大户型依然是主力户型。3月成交1048套，占成交总数的32%，与2月的33%相比有所回落。但其成交金额也高居榜首，达到79693万元，占成交总金额的36%。从成交金额上看，150～180平方米的住宅以46300万元的成交额位居第2，所占比例为21%，较2月降了1个百分点，成交套数比例与2月持平，但数量上有所增加，成交410套。3月90～120平方米的住宅，成交695套，成交金额为36006万元，所占比例与2月相比，又上升了1个百分点。90平方米以下的住宅，成交套数为956，所占比例仍为29%，成交金额所占比例也保持15%不变。180平方米以上的成交了162套，成交金额为24488万元，占成交总金额的11%。
而从表三可以看到，虽然3月大户型的交易情况略有回落，但其主导地位在较长一段时间内还将延续。我们发现，以120平方米为分界点，其以上的大户型住宅销售量与以下的中、小户型住宅交易量各占总交易量的一半。相比2月的51%与49%的对抗，3月又上演了大户型与中、小户型之间的新一轮博弈。
高档住宅领航楼市
3月交易资料显示：7000元/平方米以上的高价商品住宅仍旧稳坐交易的头把交椅，成交866套，成交金额为76657万元，交易面积为8.84万平方米，成交面积占3月市场住宅成交总面积的23%，与2月持平，这与3月排行榜中以高档楼盘为主有关(详见表五)。5000～6000元/平方米的商品住宅取代了4000～5000元/平方米的住宅第2的位置，成交套数为706套，成交面积为8.76万平方米，所占比例达到23%，较2月上升了3个百分点。4000～5000元/平方米的住宅滑落到第3的位置，成交量为6.97万平方米，所占比例较2月的22%下降了3个百分点。6000～7000元/平方米的住宅3月表现不俗，成交面积达到6.57万平方米，所占比例从2月的12%强升到18%。而3000～4000元/平方米的住宅交易面积较2月降低了6个百分点，变化较大。5000元/平方米及以上的住宅共占全部交易面积的64%，较2月的增幅较大，尤其是6000～7000元/平方米的住宅更为明显。这些都说明福州住宅消费高端化趋势在进一步显现。
3月开发商主推高档价位楼盘，而且某些高于均价的楼盘成交所占比例又很高，导致成交价段向高价位偏移。福州的房地产市场虽然一直呈现供销两旺的局面，供需不平衡的现状仍较为明显。
畅销楼盘独占鳌头
3月楼盘成交排行榜再现了大盘的风采，融侨锦江G区仍以绝对优势蝉联了榜单的冠军，成交面积达2.515万平方米，成交金额为25029万元。同时，由于其均价较2月上涨了404元/平方米，拉动了3月整体均价上涨。
相对2月，排行榜上楼盘新面孔较多，有7个楼盘新进入3月的前12名，分别是海润尊品、融信·西班牙、汇诚·和源居、茂泰世纪大厦、融信·宽域、江湾御景和群升国际，其中金山板块的海润尊品和融信·西班牙不负众望，分别以17924万元和11909万元的成交金额位列第3和第4名。尤其值得一提的是海润尊品，它的均价突破6000大关，达到6379元/平方米；仁文·大儒世家一改2月第5的态势，以18253万元的成交金额、3.359万平方米的成交面积勇夺第2名，其均价为5435元/平方米，这也直接导致5000～6000元/平方米的商品住宅取代4000～5000元/平方米的住宅第2的位置。冠军与排在第5位的福晟·钱隆首府、排在第9位的茂泰世纪大厦和排在第12位的群升国际再次共创了3月高档住宅引领风骚的局面。前12名中有3个比重较大的楼盘均价都在6000～7000元/平方米，直接导致了3月这一价格区段成交所占比例的大幅度增加。
二手楼市
有待激活
2月9日，房地产交易登记中心再次公布了今年新修订的指导价，福州二手房交易税费将增加二到三成。由于市场变数骤增，福州二手楼市受到一定的冲击。成交金额由上月的51077万元降到44077万元，降幅达到13.7%，比上月减少了6.2%，成交面积下降了47965平方米。但3月份历来是二手房交易的旺季，因此，旺盛的购房需求一定程度上冲淡新指导价对市场的影响。而由于别墅交易面积猛增1753平方米，成交金额上涨了1083万元，使得本月在住宅交易量下跌49717平方米的情况下均价仍上涨了212元/平方米。
随着国家宏观调控力度的加大，新建商品房住宅单价上涨趋势已经在逐渐趋缓，但是二手房的销售价格却还在上升。所以这次调高指导价，实际上也是在引导房地产市场二手房市场的健康发展。
别墅价量
均有增长
本月别墅市场继续延续上月回升的局面，且价格大有高歌猛进的态势。本月交易价格为7981元/平方米，较上月猛增了1367元/平方米，增幅达到20.67%，使价格走势再起波澜。成交面积为2528平方米，相对上月的2425平方米仅增103平方米。
从图表中可以看到，别墅的成交价格震荡较大，走势不稳。本月上升有多重原因：一是由于低密度、低容积率的别墅项目受到政策的禁止，导致整体供应量减少，为此城市别墅的未来预期价值势必提高，但要防止目前一些高价别墅已将未来价值透支。此外，2007年，也注定成为别墅产品市场的分水岭。政府的宏观调控将进一步抑制了别墅建造与交易的步伐，悬在高端住宅头上的“保有税”征收利剑随时可能落下，这会在一定程度上遏制其盲目消费。二是虽然别墅开发渐显成熟，不仅面积得以控制，而且在产品设计上也增加了许多新颖的元素，品质有所提升，这也是导致别墅成交价格上升的因素之一。三是价格上涨与本月推出的别墅楼盘价位、品质等有关。
[板块分析]
五四北涨幅最大
仓山跌幅居前
从表九可以看到，本月仅仓山和西区两个板块均价下降，其中仓山板块降幅达到9.95%，而其他各板块均有不同程度的上升。
[五四北板块]该板块交易均价跌宕起伏，经历了上月的大幅下跌，本月又再度领跑。交易均价为5744元/平方米，比上个月的4337元/平方米有明显的上涨，涨幅为32.44%。主要原因是别墅项目君临香格里本月的交易金额占整个板块交易总金额的26.95%，交易均价达到8117元/平方米，明显高于该板块其他楼盘的价格。
[东区板块]本月该板块交易均价为5623元/平方米，比上个月的4897元/平方米上涨了14.83%，涨幅位居第二，较上个月略升。主要原因是福晟钱隆首府的交易金额占整个板块交易总量的比例从上个月的26.20%上涨到本月的48.40%，该楼盘本月的交易均价达到7006元/平方米，为该板块最高。
[金山板块]本月该板块的交易均价保持了一直以来的稳中有升的趋势，交易均价为5283元/平方米，比上月增加了283元/平方米，涨幅为5.66%。
[北江滨板块]本月该板块没能延续上月的领跑局面，滑落到了第四的位置。交易均价为9598元/平方米，比上个月的9189元/平方米提高了409元/平方米。主要原因是占整个板块交易金额九成左右的融侨锦江G区的交易均价从上个月的9564元/平方米上涨到本月的9950元/平方米.。[市中心板块]本月该板块一反上月高调态势，表现得较为平静。交易均价达到6713元/平方米，微高于上个月的6687元/平方米，涨幅仅为0.015%。
[西区板块]本月该板块均价下降0.85%，交易均价为5373元/平方米，较上个月的5419元/平方米有小幅度的降低。
[仓山板块]该板块均价从2月份的5067元/平方米下跌到本月的4563元/平方米。主要原因是该板块中几个交易均价在5000元/平方米以上的楼盘(如欣隆盛世、金辉·莱茵城)本月的交易量比2月份有所下降，而几个交易均价低于5000元/平方米(如世纪·蓝景城)本月交易量略有增加。 | 
