2006年，是福州房价涨幅最大的一年，市中心的项目，价格动辄七八千，相对郊区的，也基本都在五千以上。有专家分析指出，这是福州房地产市场价格补涨的结果。但不管原因是什么，现实是，这样的房价已经让很多普通市民感觉高不可攀，甚至从此破灭了购房的梦想。在这样的市场背景下，今年4月29日开始推出的限价房无疑让这些人看到了希望：房价或许能控制下来了，中低收入者或许也可以重拾购房梦了……而这，似乎也正是政府推出限价房的初衷：解决中低收入家庭的基本住房需求、抑制房价上涨。
但是，此次的394套限价房甫一推出，其产品本身、购买者应具备的条件以及购买后对业主的要求，就都受到了业界的广泛质疑。到底这次的限价房，是限制了谁的购房资格？我们不妨一起听听业界专家的声音。
未婚群体不能买限价房？
业界建议：限价房体系能否纳入未婚人群
此次限价房的另一个销售条件是，申购人必须已婚，且夫妻中的一方具有福州市五城区常住居民户口。
“政府做出这样的规定，很可能是担心未婚的两人都买到限价房，两人结婚后，一个家庭便有两套限价房了。”业内人士分析说，“但是，要知道限价房是按摇号来购买的，凭的是运气，如果谁有这种运气也无可厚非，况且，房源这么少，这种机率是很小的。而现在的这种规定，则完全把未婚群体排除在外，彻底剥夺了他们的机会，事实上，未婚而想结婚的群体是最需要住房的，况且，结婚与否跟是否中低收入也是毫无联系的。”
5年内不得上市
业界建议：是否可通过税收杠杆抑制炒房
此次限价房还有一个销售条件，就是购买该项目商品住宅后5年内不得上市出售。
“这样的规定看似很公平，能避免一部分人借转卖限价房赚差价。但是，一个家庭在几年内是很可能发生变化的，如果一个买了限价房的家庭，两三年后经济条件有了变化，想换套好的房子、或者有条件作其他投资，却因为这套房子不能上市，换不来现钱，显然也是不合理的，资金被完全沉淀了。要知道，对于社会来说，资源是应该充分流动的，一旦被沉淀，就是一种社会资源的浪费。退一步说，假如家庭有变故，需要这笔钱，却得不到兑现，也是一种伤害。”刘福泉说。他建议，如果要抑制利用限价房的炒房行为，能否通过税收的杠杆来调节，比如政府可以规定限价房在5年内上市交易，要征收重税，这样也能够对市场进行良性调节。
面积太大总价太高？
业界建议：适当增加中小户型比例
福州市房管局公告显示，此次限价房共推出9幢394套9层至18层的小高层商品住宅，它们的单套建筑面积分别为110平方米至180平方米之间。
“110-180平方米，即便按每平方米4000元的平均单价算，一套房子的总价也在40-80万元之间。这样的总价，是中低收入人群所能承受的吗？”福州知名地产专家刘福泉对此提出了疑问。
“事实上，所谓的限价房应该是以中小套型为主的，如果按照现在这样的户型面积，即便单价相对较低，在实质上也体现不出保障性住房的意义。”另一位业内人士对此作了这样的补充，他还举例说，最早推出限价房的宁波，其限价商品房的面积都严格控制在55平方米-95平方米之间、主流户型为60平方米左右的两居室，而广州市在推出限价房时，也规定建筑面积90平方米以下的住宅要占地块总建筑面积90%以上。
“福州此次推出这种110平方米到180平方米面积的限价房，最终能买得起的，很可能都是有钱人，而那些中低收入者照样还是买不起。”这位业内人士说。
一年内入住是否合理？
业界建议：能否考虑提供装修房
针对此次限价房，福州市房管局对销售条件作出了规定，其中一条是，申购人必须在交房后一年内入住，未在规定时间内入住，由市住宅发展有限公司收回已售的住房，原价退还购房款。
“政府作出这样的规定，可能是为了避免炒房者进入限价房市场，但是，这种做法显然是本末倒置了，反而伤害了那些中低收入人群。因为，毫无疑问，中低收入人群的经济能力是很有限的，支付购房首付款可能已经让他们倾囊而出了，还要求他们在一年内再拿出至少四五万的装修费用来，几乎是完全做不到的事。”开诚地产总经理郑景枫说。
有业内人士认为，购房者支付不起装修费用确实是个大问题，是否可以考虑要求开发商提供精装修房。“事实上，广州市在拍卖双限地块时，就要求开发商开发的房子要带装修卖，甚至对装修标准作出了明确规定。这样，就能比较好地解决购房者在短期内的经济压力。”
没对已有住房面积的限制
业界建议：要摈除已有住房的购房者进入
限价房对购买群体、上市交易、入住等条件都进行了很明确的限制，但很多业内人士留意一下，却发现唯独没有对购房者已有住房面积作出相应的规定。
“这种情况下，已有一套、甚至两三套房子的人群将和没有住房的家庭一起争夺限价房的资源，非中低收入人群可以堂而皇之地与中低收入人群竞争，减少了真正需要限价房的中低收入人群获得限价房的机会。”有业内人士分析说，“而不管是宁波、广州、成都，还是同在福建的泉州，都有对限价房购买者已有住房面积作出规定。比如，宁波规定，购买者为人均住房建筑面积18平方米以下的中低收入住房困难家庭和无房户；泉州则明确规定，购买对象为未购买政策性住房的无房户或人均住房建筑面积低于20平方米的家庭；广州也表示，购买对象应为中低收入家庭。”
“如果高收入、有多套房子的家庭买了限价房，限价房也就偏离其保障性住房的本质了。”
价格是否高了一些？
业界建议：应明确一个整体住宅经济的思路
据了解，此次限价房共推出了394套，平均单价为每平方米4200元。
“这样的价格会比周边的普通商品房每平方米少600元左右，确实比较实惠。但要想靠它来抑制整体房价是很难的，毕竟只有394套，只是极少数幸运者能获得这种实惠，绝大多数人还是得选择普通商品房。”有业内人士分析说。
“先前的保障性住房，包括经济适用房和廉租房，都是由政府来建设的，政府没有从中获得土地出让的收益，因此价格比较低。而限价房是纯粹的商品，政府还得从中获取土地出让的收益，价格自然要比经济适用房和廉租房高。因此，同样作为保障性住房，对价格的调控功能，限价房显然要比经济适用房、廉租房弱。”他说。
“问题的根本在于，保障性住房应该是社会公共品还是纯粹的商品？政府应该确定一个整体住宅经济的思路，其中，中低收入家庭的住房问题政府应该实事求是地作为，根据政府实力，确定这个人群的范围、住房应达到的水平，到时为他们提供超高容积率、没有景观和绿化的房子也并无不可。”知名地产专家刘福泉说。(丘寿生 许艺民) | 
