“现在你可以先交定金，然后一周之内交齐30%首付，同时填写办理按揭贷款的资料和表格，等到今年10月底楼盘封顶之后再开始还月供、负担利息。”
4月21日，北京“壹线国际”项目二期开盘当天，售楼小姐明确告诉记者可办理按揭贷款。
去年11月1日，北京包括国有银行在内的13家银行全部开始执行“未封顶楼盘禁贷令”，然而房地产新盘销售依然如火如荼。业界人士普遍认为，“未封顶楼盘禁贷令”是对开发商放款的限制，对销售层面则没有影响。“按揭照办，日后放款”的方式，在今春的北京新开楼盘中被广泛采用。
不过，房地产进入“现房时代”，很快将不再停留在口号层面。
日前，中国人民银行《中国房地产金融报告》出炉，央行再次建议尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，提出由律师事务所、银行等机构负责管理预售款除定金以外的首付款和个人购房贷款，根据工程进度向开发商逐笔拨付资金，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度。
同时，央行在报告中进一步强调，继续严格执行现有房地产信贷管理关于“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定。
禁贷不等于禁售
中国社会科学院金融研究所殷剑峰博士认为缺乏操作细则的禁贷并不能解决问题，“有些政策很宏观，操作上会有很多变通的手段。楼盘未封顶按揭贷款照办，只是不放款，等封顶之后再出账。”
在拥有建设部门发放的预售许可证的前提下，对照此前央行和北京市银监局的规定，部分开发商“按揭照办，日后放款”的做法挑不出任何问题，政策在实际操作中被化解于无形，与“未封顶楼盘禁贷”的本意早已相去甚远。
“如何界定楼盘是否封顶，由银行相关人员到楼盘现场亲眼所见为据。在这种情况下，很难界定具体楼盘的封顶情况，因此也就难以界定具体发放贷款的楼栋。”北京中大恒基不动产营销总经理王述认为，楼盘封顶时间决定了银行放贷给开发商的时间，但是否封顶由银行决定也为该政策在执行中出现其他问题埋下伏笔。
对于银监局及相关政府部门来说，分布零散、数目巨大的大小楼盘，查证与监督工作的开展难度很大。
北京师范大学房地产研究中心董藩教授指出，由于按揭贷款往往与开发贷款捆绑发放，一旦停发按揭贷款，可能导致开发商无力偿还开发贷款。在大部分银行实行不良信贷“一票否决”的情况下，银行首先考虑的是力保开发贷款。
华夏银行一位内部人士向本报记者透露，就在2007年1月份银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》后，要求各家银行自查，现在基本上没有银行敢违规放贷了。“很多中小开发商就顶不住了，有些不得不降价销售，比如给全款支付的客户一定优惠。”
同样在4月开盘的北京“青年汇”社区，对于高首付的客户提供不同程度的优惠，全款购房客户的能享受的优惠高达9.5折。更让人奇怪的是北京西城区“华尔街观典”的剩余尾房，开发商要求只能全款购买，无法办理按揭贷款。
不过，一位不愿具名的开发商告诉本报记者，从开发的角度讲，封顶之后才是开发商大量需要资金的时刻。在封顶之前，可以让施工企业垫资。封顶之后进行内部装修的时候，更需要资金。规定只是减慢了开发商回款速度，没有致命影响。“现在都是银行争着和我们合作。”这位开发商仍对此信心满满。
央行建议直指执行
近几年房地产热导致很多商业银行具有很强放贷冲动，几乎每一家大型房地产开发企业手里都有一大串给予其授信的商业银行名单，通常是四五家银行在争一个楼盘的住房按揭贷款。
据银监会统计数据，截至2006年末，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，比年初增加6653亿元，同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9%。其中，房地产开发贷款余额1.41万亿元，比年初增加2996亿元，同比增长27%，增速比上年同期快10%；购房贷款余额2.27万亿元，比年初增加3630亿元，同比增长19%，增速比上年同期快3.3%。
据知情人士透露，央行提出的“未封顶楼盘停发按揭”的政策虽各银行都在贯彻执行，但在部分二线城市，并未真正“一刀切”。“中央的政策，银行是要执行的。但是，各银行在执行该项政策的过程中，也会根据企业或项目的具体情况酌情处理。一般情况下，四证齐全、预售证一拿到手银行即开始放贷。”该知情人士告诉记者。
今年全国“两会”上，政协委员陈万志指出，目前北京市银监局下发的规定仍没有得到很好的贯彻，绝大多数楼盘都是未封顶就发放按揭。
此时，央行再一次重申“未封顶楼盘禁止贷款”，业内普遍猜测，是否会有更严格的执行细则尽快出台。
“房价居高不下，实际上是银行的按揭贷款提高了需求曲线中的预算线，特别是这些违规贷款，使房地产需求出现泡沫，进一步发展就会引起贷款风险加大，危及金融安全。”中国社科院金融研究所研究员易宪容对记者表示，如果不采取措施进行严格查处，由这种假按揭和期房制相互搭配形成的信贷扩张，势必会进一步助长房价上升。
“该政策的主要意图在于控制项目烂尾带给银行系统的房地产金融风险，但是造成这种风险的主要原因在于商业银行内部控制制度不完善，而不在于对具体业务环节的控制。”易宪容说。 | 
