恒坤商住楼的闲置影响了城市美观
友谊大厦至今仍停工搁置
如此重要的地段出现烂尾楼着实不该（图为福州六一路上一烂尾楼）
【核心提示】
福州鼓楼区五四北路东侧有一个15．84亩的地块，自1996年起，一“烂”就是１１年。
5月10日下午，随着拍卖会上的“一锤定音”，这个被命名为琴亭花园广场的项目终于成功易主。它的新“婆家”———福州市晋安区第二建筑工程公司出手阔绰，以2.09亿元重金将其“竞”为己有，并将按其规划，开发为商业金融、二类居住项目。相信用不了多久，“改嫁”之后的琴亭花园广场将以其商场、酒店式公寓及商品房的崭新面目“重生”于榕城。
琴亭花园广场重获新生，不是福州烂尾楼复活的第一家，但也不会是最后一家。昨日(5.15)，记者从福州市有关部门了解到，榕现有烂尾楼数量已经从前几年的80多处，降到了如今的27处。这些烂尾楼是怎样产生的？能像“琴亭花园广场”一样获得新生吗？对这些接手了烂尾楼的开发商来说，这个“山芋”怎样才不烫手呢？针对这些问题，近日来记者作了一番调查采访。
【调查】
友谊大厦 至今仅建4层
昨日(5.15)，记者在福州六一环岛附近，找到了位于东南角的烂尾项目，这座规划主体为六层的建筑仅建到四层就停工搁置。
一位在高架桥下开了５年店铺的师傅说，这栋楼停工已经有好几年了。记者顺着该楼围墙外走，周围看不到一点该楼盘的广告，也不见项目名称。
随后记者向规划部门了解，才知道这个项目叫友谊大厦，现其开发商请求在规划指标不变的情况下变更使用功能，将全部写字楼变更为住宅；不补交新旧城市基础设施配套费差额并办理建设用地批准书及《国有土地使用证》延期，然而未得政府相关部门的批准，于是项目至今仍搁浅。
榕航花园 两座楼已入住
榕航花园位于福州六一中路106号，共有4座楼。记者昨日(5.15)傍晚在现场看到，楼层已基本建设好，其中的两座楼还透着灯光，阳台上晒着衣服，已经有业主入住。
据楼下的一名住户说，其中的Ｃ、Ｄ两座有8层，还有一座是15层，另外一座置于最前面，靠近六一路，约16层，还没建完。据了解，这座楼是建单身公寓。
另一名住户陈先生说，四座楼中的两座已经基本入住。住户是９年前住在此地的居民，由于拆迁重建，他们只好到外面去租房子住，但是没想到，这一等就是近9年时间。陈先生说，后来，政府对该工程进行扫尾，他是2005年10月份回迁的。
据悉，该项目在福州市财政借款360万元的情况下，已经完成拆迁安置房扫尾工程建设，2005年10月C、D楼200多户拆迁户顺利回迁，但尚有42户安置在B楼的拆迁户未回迁。目前B#楼已基本完工，但电梯等设备还未安装完毕，而A#楼资金尚差150万。目前开发商已与合作方融资部分资金，正在向规划部门办理变更标志，加紧落实总体和配套设施达到入住条件及做好A楼的扫尾工程建设。
星河明居 部分业主强行入住
随后，记者来到位于五四北的星河明居。该小区有３幢楼，其中一幢为一期工程，业主基本入住。而另外两幢，还排在“半拉子”行列。
提起房子，一业主苦笑着表示，“我是采取强硬措施入住的。”其2003年按揭付款买下星河明居这套房子，月供１０００多元。但是，由于开发商股东纠纷，小区迟迟未能入住。“当时，我每个月要花费600元在外面租房，再加上房贷，一个月要花费近2000元。”回想起这事，该业主相当无奈：“我一个打工的，哪里有这么多钱，没有办法，只好采取强行入住的方式。”
记者从福州规划部门了解到，2006年6月16日福州市中院将“星河明居”部分住宅拍卖款共311.9万元用于后期扫尾工程，目前工程已基本完成，但尚差扫尾工程款91.1565万元（其中拖欠市自来水总公司11万元水费）；主体工程质量经有关部门验收合格。由于开发商联系不上，无法办理规划、环保等工程竣工验收手续；因原小区西侧审批消防通道为６米，现有标准为９米，无法进行整改；而2号楼某些购房户强行入住后将原设计安装的9扇防火窗拆换为铝合金窗，使消防无法通过竣工验收，项目竣工后无法移交。
此外，道山路的乌山嘉苑、六一北路与湖东路交叉口的恒坤商住楼、火车北站西侧的福铁大厦等也都是福州小有名气的烂尾楼。对于建设花园城市的福州来说，烂尾楼是一道不和谐的风景，给福州的招商环境与城市形象带来不好的社会影响。每一个烂尾楼项目，几乎都要占压一定数额的银行资金，这对银行本身、对城市经济发展都是非常不利的。
【剖析】
资金不足成“烂尾”主因
“烂尾楼是房地产市场中贻害最重的问题。形成烂尾楼的根本原因是资金不到位，工程无法竣工。”福州市有关部门相关负责人指出。他说，逐个分析福州目前烂尾楼，主要是由于开发商后续资金不足或开发项目市场定位发生重大失误，或者涉及经济纠纷或违规受罚等因素，造成开发的楼盘半途而废，消费者无法到期入住或办不了产权。
这位负责人把导致福州市“烂尾楼”的主要原因归为三方面：首先是开发商后续资金不足，如晋东花园、星河明居、新兴大厦等项目。其次是开发项目市场定位发生重大失误。如福建鑫裕房地产公司开发的鑫裕大厦、融林房地产公司开发的友精大厦、福建置福房地产公司开发的置福大厦，这些项目都在1997、1998年动工，由于当时定位为高层写字楼及部分商住楼，受市场需求量影响，开发商明白，继续投资，无疑损失更大，现在有的在修改规划，有的在寻找市场，工程基本是处于停工状态。此外，涉及经济纠纷或经济案件也是造成工程烂尾的原因之一。
【现状】
政府助力“复活”烂尾楼
据福州市有关部门今年4月的调查统计，福州市目前的烂尾楼数量已经从前几年的80多处降到了27处，总建筑面积共计92.32万平方米。“几个影响较大的烂尾楼或者半拉子工程，如状元山庄、黎明大厦、时代金典、帝登大厦、城市桂冠等都已经活了过来，现在人们根本不知道他们早前是烂尾楼。”福州市有关部门相关人士指出，这几年来福州对烂尾楼的处置力度一直在加大，今年福州市人大专门把烂尾楼作为一项专项工作，并由福州市建设局具体承担，“政府的目的很明确，对于烂尾楼，能活一个就让活一个。”他说。
据介绍，目前福州市对烂尾楼的复活主要采取几种模式，一方面是规划调整，新东家接手“烂盘”后，政府同意其对原来的规划进行调整，让它更接近市场，如黎明大厦在新的开发商接手后，规划也调整为小户型，新的定位很快让其销售业绩直线上升；另一方面，是通过招商引进有实力的开发商，如位于五一中路的城市桂冠就是一例，这座原福州市生产资料大厦于1995年动工，但由于资金的原因，1997年就停工，后作为招商项目由福建嘉园房地产开发有限公司接手，开发商对其进行重新定位，把原来已建成的地上5层全部推倒重建，仅这一项就损失了300万～400万元的造价；另外一种模式就是通过政府和开发商的努力，让开发商重新启动，如五一路上一楼盘，曾是福州最大的半拉子工程，在市政府部门的帮助下进行全面调整，现已经“复活”，而且“活”得很好。
其实，对于这些能“复活”的项目，政府是相当支持的。根据政策，对于现存的烂尾楼，政府将按五大原则进行处置，即：对于产权关系明确、工程量过半，而确实无法重新启动的楼盘，建议挂牌交易，让新的投资方注入资金以盘活项目；对于长期闲置、不能按期竣工的楼盘，依据有关法律、法规收回土地；存在经济纠纷的项目，尽可能由法院判决，或者由法院组织拍卖，盘活项目；加强预售管理，根据《城市商品房预售管理办法》对商品房预售进行监管，防止出现新的“烂尾楼”；涉嫌经济犯罪的，要求公安部门尽早介入，以保护消费者的权益，减轻政府有关部门处理遗留问题的压力。
【后市】
烂尾楼中可“淘金”
尽管烂尾楼有这样或那样的问题，但却被众多有实力的开发商视为圈地扩张的“捷径”。有业内人士指出，像此次福州市晋安区第二建筑工程公司这样买下琴亭花园广场，其实买得很“实在”。买地再进行房地产开发的周期很长，而接手烂尾楼不仅上马快，而且地段好，在福州能有像琴亭花园广场这样地段的地块已经很罕见了。
事实上，烂尾楼在业界被称为楼市的“晴雨表”。“烂尾楼的大量减少说明福州的房市总体看好。”我省一知名地产专家告诉记者，一些盘原先做不下去，一个很重要的原因是产品没有恰当的定位，目前福州这些烂掉的盘相当一部分均为高层建筑，不少还是办公楼，在当时的消费水平下，定位明显偏高。据了解，自1999年以来福州市房地产开发完成投资连续5年的同期比平均增幅达23.64%，而自2000年以后，福州市房地产投资更是大有增量。然而，相较今年已经和即将要公开拍卖的地块来说，福州市国土部门一官员表示，“现在福州市区已基本没什么地了，无疑目前市区内烂尾楼的诱惑是致命的。”
烂尾楼的复苏，使我省众多地产业内人士对于目前福州房地产的走势相当乐观。一开发商告诉记者，随着福州市房地产市场的稳步发展，市区的地已经升值了，而这些烂尾楼大多处于市区的黄金地段，如果能够很好地接手这些项目，从这项目中“淘金”，对开发商而言无疑是相当合算的。不过他提醒说，毕竟烂尾楼不是一般的项目，要接手这些项目至少得注意三方面的问题，即一是产权明晰，土地、在建工程以及产权是否发生转移都得注意；二是投资方的资历，也就是说，过去这家公司是否干净，其间是否有给别人担保过，是否有三角债等；三是档案材料健全，特别是施工图纸和内业资料一定要健全。 | 
