从2003年开始宏观调控的各种措施都在紧缩供给。当然是首先从土地的供给源头开始紧缩与严控的，至今每年的土地总供给量都在下降，尤其是城市建设用地的新增供给量始终处于总量下降的趋势。2006年则是我国连续数年建设用地供应最少的一年。
从2003年开始宏观调控的各种措施都在紧缩供给。当然是首先从土地的供给源头开始紧缩与严控的，至今每年的土地总供给量都在下降，尤其是城市建设用地的新增供给量始终处于总量下降的趋势。2006年则是我国连续数年建设用地供应最少的一年。
1998年房改房政策出台时，23号文件希望大多数中等和中等收入以下的家庭可以靠经济适用住房解决房改货币化分配后的住房问题，而商品房只面对城市中的高收入家庭。因此放开了土地的闸门、加大了土地的供给量。背后另有一重意见就是经济适用住房只售不租，其重在面对亚洲金融危机和93年宏观调控之后出台的通缩，要用房地产来拉动中国的投资与经济增长。
而当房地产的需求在非计划控制的放开之后，私有化与各种日益增长的消费欲望在银行及税收政策的推动之下迅速扩大和无约束的激增。仅几年时间就在投资的高增长中显现了需求更快增长的房价上涨，并拉动了整体经济的高速上升。
因此当政府感受到土地资源消耗的压力时；当政府试图控制过快的投资增长时；当政府将房地产作为主要的压缩对象时；恰恰是需求高速增长的起点。而这供给的向下和需求的向上形成了巨大的反差，并通过房价作为信号而充分的反映给市场。
虽然此后政府也期望能通过抑制需求和改变消费观念来缓解供求之间的紧张矛盾，但连续几年的调控并没有达到预期的目的。实际的市场中由于收入分配的增长与向高收入倾斜的不平衡，高标准的需求旺盛，供给也向高利润和高标准的生活质量的产品倾斜，这就在被严控的土地总量中产生了供给结构中的非平均分配。当高档房产量增加时，市场的平均房价自然会被向上拉动，而面向中等收入家庭的产品就相对减少并形成了新的社会矛盾。
当土地实行严格的控制与招拍挂制度后，供给的短缺和向高档产品供给集中的过程大大提高了土地的价格。用土地获取城市发展资金的驱动力又让政府将更多的土地向市场供给，而同时减少了面向中低收入家庭提供社会保障的土地供给。于是经济适用住房建设和廉租房建设的用地供给量连续多年大幅下降，让中低收入家庭既无法通过市场中的商品房解决住房问题，又无法依靠政府的社会保障解决住房问题。这就让新的社会矛盾被扩大化、公开化，将市场供给的结构性矛盾与社会保障的责任混在一个锅里越炒越热，成了让政府头痛的烫手山芋。
今年叫了几年的供不应求矛盾终于被政府正视了。在两会的报告中，“增加供给”数年之后，第一次出现了在政府的正式文件之中。从而结束了自2002年以来中国房地产市场关于“冬天”和“泡沫”的争论，承认了市场中需求的真实性，承认了总量供给不足引发的房价上涨的现实。
但增加什么供给仍是个要认真研究的问题。
如果从增加总量供给看，首先要解决的是土地的增量供给问题。只有在土地总量供给加大之后，才有可能增加住房总量的供给。
自2003年以来中国的房地产市场虽然投资连续数年保持着高增长，但住房的总建筑面积增长不大、套数总量的增长也不大，始终浮动于320万套到380万套之间。但每年城市新增家庭已从750万户增加到了890万户。商品房的供给量仅能满足新增家庭50%以下的供给量。其原因在于投资的增长一部分被土地价格的增长抵消了；一部分被材料、设备等各种成本的增长抵消了；另一部分在户型面积的加大中被抵消了。总供给面积的增长在人均或户均面积的扩大中被淹没了，并没有变成住房总套数的增长。因此如果不能增加土地的供给量，很难增加市场中的总供给量。
从目前已出台的政策看，国家并不想放松土地的管制，在连续多年土地供给的负增长中，仍会坚持土地供给总量不变或下降的政策，但会通过产品结构调整增加供给的套数。
管理部门认为中国地少人多，土地资源短缺（事实也许并非如此）。因此出台了严格的设计管理规定，强制性限定了最少70%的住宅生产90平方米以下的中小户型，这样就可以在同样的土地中、同样的建筑面积条件下，大大的增加住宅套数的供给总量。而增加中小户型普通商品房的供给量也有助于缓解中低收入家庭购房难的激化性矛盾，有助于平稳市场中的房价增长速度与不满情绪。
似乎这是个零合的游戏，首先是土地供给总量中的零合游戏。
政府要求70%的土地供给用于给社会保障性的住房建设，包括廉租房、经济适用住房、政策性租赁房，就必然会让另一侧可以再分的蛋糕数量减少，如办公楼、商业设施、中高档的商品房就必然都只能去抢挣那剩下来的土地了。那么当政府用强制性的措施增加了缓解中低收入家庭所发出的抱怨的土地时，是否会增加市场中商品房住房需求的供求矛盾呢？这些中高收入家庭也许并不能用对政府的抗议或抱怨去改变政策，但他们可以用脚来对政策投票，那就是可能仍然会改善和扩大自己的住房需求，无非是让房价继续的创造新高。
土地的零合游戏必然带来产品结构的零合变化，当中小户型的产品增加时，中大户型的产品总量就必然减少。市场供给的不平衡问题并没有因结构的调整而改善。
但市场中的需求与消费能力并非是零合状况，并不是随着产品结构的户型调整而改变的。家庭收入也不会因为户型结构的变化而变化。高收入家庭仍保持着较高的消费能力，而低收入家庭不管户型大小都无能力购房，仍需依赖于政府的社会保障。
年轻一族的刚性需求更多的集中于这些小户型，但市场中这些刚性需求所占的比重仅为35%，更多的则为改善性需求。零合的变化并不能解决结构性的问题，结构最终要靠市场中的供求关系博弈来调节。
REICO工作室的住宅供给结构报告显示：80年之前的住宅建筑户均仅为57平方米，城镇的单元房一、二、三居室占全部住宅的80%，平均户面积约为76平方米左右。1.19亿套住房中1亿多套住房面积小于90平方米。可见关键的问题并不在于新增住宅户均面积的结构性问题。近年户均面积在加大过程中，2001—2005年建造的住宅，平均户型为108.4平方米。大户型在总存量中的比例很低，再用十年建设中大户型的住房也无法让总存量中大户型的比例占到较高的比重。
而在产品结构中出台了无数的政策却至今没有解决政策性住房与市场化商品房两类不同住房的供给“门槛”界定；没有解决两类不同住房的权属规则界定；仍未解决两类不同住户的建设规则界定和两类不同住房的需求对象界定。
试图用产品结构的限制性条件弥补政府保障职责的严重缺位和试图用市场替代政府提供的公共服务，只能增加市场中的混乱和供给结构调整的混乱。
由此看来，增加供给的大前提下，仍需解决增加什么样的供给的问题。如果增加所有类型住房的总量就不能不先解决土地的总量增加问题。如果增加某一类如政府保障性住房的供应量，就必须先分清供给方式与需求对象，分清这类住房与市场的关系。如果要平抑市场中的房价，则不仅要解决结构问题，也必须解决总量增加的问题。如果是为了解决住房权利就不能靠市场化。如果要解决住房的改善与质量提高那么就不能对市场进行行政化干预与限制。
当一项政策出台时应有明确的战略目标，如果想用一项政策同时解决多个目标的问题就会顾此失彼，不但其中的主要目的未能达到，反而会影响到多个目的的实现，最终连一个问题也没有解决。
也许多年的调控总是很难达到预期的目标，根本的问题就在于没有找到解决问题的根源，而总是在为解决表象问题上下功夫，总是希望一个手段可以解决多个目标的问题。该到了重新推敲一下长期政策建立的本质性问题的时候了。 | 
