本报曾于近期率先披露了万科地产有意福州五四北板块某幅地块的业内消息。无独有偶，华润置地厦门负责人在8月4日土地拍卖会落槌后不久即对外表示，今年下半年，福州市场将成为华润置地的开拓方向。
一石激起千层浪，随着地产巨头入榕脚步的逼近，福州楼市的“表情”也开始起了明显变化。
欣喜——“万科牌”成促销“法宝”
“万科已经到五四北了，这里的房价肯定会往上涨。”这是福州五四北某楼盘销售人员近期频频使用的说法。
据来自五四北某楼盘企划部的消息：该楼盘原先拟定的推广造势方案将全部被推翻，代之以更具感召力的“万科牌”，提价方案也在紧锣密鼓地制定当中。而部分房企甚至还为“大鳄侵袭”的新闻不断点火造势。一些媒体则用“五四北的春天来了”来形容万科地产的进驻。受到这一利好消息的鼓舞，不少业内人士都认为五四北板块将会进入一个更加快速的发展周期。
虽然“万科来榕”的消息还未尘埃落定，但它似乎已经成为了福州本土房地产开发企业近期促销的“法宝”。据购房者反映，8月18日，五四北某楼盘二期项目的销售现场，购房者听到最多的宣传用语都与万科有关，而楼盘也沾了地产巨头的光，毫不客气地把自己标榜成“豪宅”。福州某房地产营销顾问机构出具的一项市民购房调查意愿数据显示：认为万科等地产大鳄的到来将会造成福州房价新一轮上涨的比例达到了70%……
事实上，这种担心并非没有道理。厦门楼市就是在万科“入侵”之后掀起了新一轮的涨价风暴，致使厦门房价位居国内前列。国内许多城市也陷入了万科来一次，房价涨一次的怪圈。
福州大学房地产研究所提供的福房指数7月份数据显示，五四北板块样板楼盘7月份均价6084元/平方米，房价涨幅之大已经远远超出人们的想像。可以说，其中“万科因素”不容小觑。
恐慌——引狼入室，后患无穷？
虽然地产大鳄的进驻增强了当地楼市的信心；但另一方面，福州土地市场放量太小的现状也加剧了房地产企业对土地资源的争夺。大鳄来临后，一番“抢食大战”将不可避免。
业内人士估计，随着相关部门对楼市调控的加强，地产市场也将逐渐成为强者的舞台。土地放量减少，开发条件苛刻，地价成本猛增，福州本土不少房地产企业因为资金匮乏，将无缘出现在竞逐舞台上。但这些对于一家年总销售收入突破200亿元的超大型房地产企业来说，似乎构不成障碍。这种推断在厦门土地市场得到了印证。
据悉，在2006年万科地产进驻厦门市场以前，厦门房地产市场与土地出让市场一直是厦门本土地产大腕较量的舞台。但在万科突出重围、虎口夺食般进驻厦门之后，厦门楼市便发生了微妙的变化。
初次登陆厦门市场，万科仅依靠一个项目即攫取了超过3亿元的销售利润。在随后的数次土地拍卖会上，万科地产均触及到本土房地产企业的切身利益。今年8月，国内另一地产大鳄华润置地也风尘仆仆地杀向厦门，在土地拍卖会上，华润砸下20亿元将集美区两幅地块收入囊中，并创下了296回合的竞拍记录，再次让厦门本土房企铩羽而归。
随着地产大鳄们将资源的调剂分配权牢牢地掌握在手中，中小房地产企业将进一步与有限的土地资源绝缘。近期，厦门土地市场就传出了这样的惊人消息：某本土房地产企业高价拍得地块后，因缺乏后继资金投入而无法继续开发，从而被迫归还地块。
除了争相拼抢有限的资源，并购也成为地产大鳄们在厦门蚕食本土“地头蛇”的有力武器。今年三月，万科地产并购深圳富春东方。作为子公司，厦门富春东方正在销售的项目东方财富广场也将交由万科打理。
不仅是厦门，在全国各地楼市中，万科也以并购为家常便饭。曾经同为国内地产大鳄的浙江绿地集团、南都集团、北京朝万地产都纷纷成为了万科地产的“腹中餐”，更有不少地产名企也一度摇摆在被并购的风口浪尖上。
业内人士透露，此次万科地产进军福州楼市其实就是一场万科对阵福州本土房地产企业的“兼并吞食”之战。
据悉，2006年，福州某知名房地产企业竞得福州五四北板块福飞北路东侧、南平路以北的一幅面积达200余亩的地块。然而随后，该房地产企业出现了资金链紧张的状况，万科地产即是利用了这一点“乘虚而入”。
有知情人士向记者透露：虽然此次万科地产对五四北地块的开发是采用与地块原所有企业“合作”的形式，但是“合作”的主导权可能已经被万科地产所掌握，业内甚至传言万科地产已经对该企业进行了兼并。
狼入羊圈，如何防止被地产大鳄鲸吞，似乎已经成为福州本土房地产企业必须面对的考题。
平静——“地头蛇”不惧大鳄
“改革开放初期，外企第一次入境时，不少人都认为外企先进的管理理念会给国内的企业带来不小冲击。可是几年后，外企不仅未能改造本土企业的经营模式，反而被国内独有的‘酱缸’给同化了，他们并没有传说中的威力。”某业内人士谈及地产大鳄“侵袭”福州时，举了这样一个诙谐的例子。
不慌乱，也不盲目乐观，平静地看待地产大鳄们的到来成了不少业内人士的共识。有看法认为，地产大鳄可能会因为不谙福州本土的房地产市场环境而被削弱不少优势。
某业内人士指出：福州购房者对于房地产开发商品牌的认知不如其他城市敏感。福州购房者实在、理性的购房心理决定了要想鼓动起他们对品牌的狂热并不是一件容易的事。特别是在数量众多的中小开发商“同台竞技”的情况下，价格有时比所谓的品牌更具吸引力。因此，万科所开发的“高质”亦“高价”的楼盘并不一定有很大的优势。另外，在一个投资客占极大比例的房地产市场中，万科讲究居住价值和居住品味的理念，并不一定能在福州赢得多少追随者，福州人未必能解“万”种风情。
此外，在福州楼市，万科等地产大鳄还有可能会陷入为“品牌”所累的窘境。由于本土的房地产企业可以很容易融入福州地产的产业链和生态链。而地产巨鳄却肩负着维系万科品牌，以及为股东创造价值的重任，在开发模式上很可能与当地的生存环境“相克”，这势必会造成成本的高昂。
还有一些观点认为：国内地产大鳄除了具有品牌优势外，在土地资源的获取、开发建安成本、营销成本上其实都与福州开发商站在同一起跑线上，并没有多少优势可言。甚至大鳄们在本土房企的重围之下，可能遭遇拿地困难的危机，开发成本可能更高。而福州本土的开发商手上大都握有储备用地，且具备更丰富的人脉资源，在企业战略的全盘考虑上更为灵活。
福建中庚集团执行总裁黄海雄表示：地产大鳄们选择进驻哪个城市是经过综合考虑的，城市定位、人口结构、经济前景等种种因素都会对最终决策构成影响。万科有意进入福州，说明福州现在具备足够的吸引力。这对福州房地产市场来说，是一个很好的趋势。但与全国其他大城市相比，福州的房地产市场还较为封闭，外来实力地产商的入驻将会使竞争更加激烈，这在一定程度上能够促进行业洗牌，有利于共同做大福州房地产市场，因此最终将会是一个双赢的结果。(记者 孙晨) | 
