日前，总理温家宝签署第504号国务院令，公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》。这是在旧的《物业管理条例》即将实施四周年之际，根据《物权法》的有关规定而实施的修改。此次修改总共四项，主要涉及到业主、业主委员会、物业管理公司名称变更等方面内容。新《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。
《物权法》于《物业管理条例》而言，属于上位法。在《物权法》通过之后，对旧的《物业管理条例》进行相应调整，完全是法理之必需，因而是意料之中的事。近年来，各地因物业管理而生的业主维权，苦斗不断，血泪不止，激愤抗争无日无之，此次《物业管理条例》的修改，更多地尊重了业主的主体地位和社区事务的自决权利，从理念上将过去的“物业管理”导向“物业服务”，并增加了司法救济的途径。这些变化，虽不能彻底解决当前问题，却表征了法治的进取，社会的进步，仍然值得乐观期待。
广深两地近年来的业主维权，声势不可小觑，也暴露出物业管理领域的乱象丛生。在这些纷繁复杂的维权事件之中，开发商操控业委会选举、物业公司欺诈业主钱财、业主维权遭受恐吓甚至殴打报复等，成为了物业管理与业主维权之间的关系主线。这其中，又以业主身心受害和利益受损的案例居多，业主维权几乎成为悲情的社会剧集。新的《物业管理条例》出台，就是要为扭曲混乱的物管与维权现状添置规则，为城市社区的基层自治提供规范，而这些规则整体上是在朝向保障业主权利的方向缓慢演进。
其中的变化之一，就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由管理而服务，是对原来错乱的二者关系，进行了合理明确的修正，从而回复到一种正常的法律对应关系。业主是小区的主人，物业服务是业主花钱购买的商品，这是一重基本的关系。业主委会员是业主内部的执行机构，它由业主按一定程序选举产生，代表和维护业主利益，这是又一重的基本关系。多年来的纠缠纷扰和法律进展，正是这两重关系的扭曲和修正。
《物业管理条例》的修改实施，可以认为是物权确认之后的权利释放。这些权利的释放，是建基于物权这样一种私权之上的。业主自治的过程，虽然并不能直接等同于政治民主，而只能是财产权基础上的私权民主，但从业主投票决定小区事务的行动开始，业主自治所注重的民主选举、合法授权，所强调的相互制衡、公开透明，所追问的权力来源等等，却使它成为基层政治民主的训练场。从这层意义上讲，任何有助于业主维权、小区自治的制度掘进，不仅关乎社会的和谐稳定，同时还攸关基层民主的推进，以及整体社会的转型。
当然，与《物业管理条例》的修改所呈现的整体进展而言，一些具体的技术细节仍然受困。事实上，当下物业服务与业主维权的现实，所缺失的正是可操作的实施细节。比如，业主委员会到底如何成立，新旧物业公司如何更替，维修基金如何使用，诸如此类的细节内容，《条例》规定并不清楚。正是在这些具体而微的操作细节上，业主权利的流失和损耗无时不在，那些旷日持久的争斗也时有发生。
《物业管理条例》的修改，管理向服务的转变，更多业主权利的保障，这些都是物权确立之后的顺势而变。因为法律对物权的尊重，才得以有业主权利的进一步伸张，这些基于私人财产权的权利实现，又进一步激发其他公民权利的行使。正是在这种从物权到公民权的权利发展谱系上，才可体现出此次条例修改的点滴进步。尽管从当前的现实来看，这些权利的最终到来，仍有待名实之间的实践努力，但社会演进已经展现出大势和方向。这一点已是欣慰可喜。 | 
