如今大多数楼盘交房现场都呈现和谐温馨气氛
N姚志梅文/图
核心提示：岁末年初，福州迎来了一个交房的高峰期，名城港湾·名郡、中庚·国际华府、三盛·巴厘岛、融汇山水、大洋鹭洲等十几个楼盘陆续交房。记者观察到，与前几年交房现场略显混乱甚至剑拔弩张的现象相比，如今交房现场工作人员有条不紊，一片喜庆和谐的气氛。据开发商透露，与前几年相比，现阶段交房率大大提升，短短数天甚至达到70%以上。
业内人士称，随着房地产市场的发展，这些年开发商面临着一个前所未见的课题——交房纠纷，它的出现和扩散很大程度上让苦心经营的地产品牌大打折扣。如何应对和解决这地产开发的最后一道关，成为众多地产企业的重要任务之一。记者了解，经过多年的发展，福州的一些地产品牌企业各自出招，在2007年顺利应对交房大关。例如，三盛集团的预交房、中庚集团的交房大使、大洋鹭洲的交房赠物业费等等。专家指出，从这些措施的背后不难看出，开发商对产品质量及品牌维护的重视。
市场：各自出招顺利交房
2007年12月31日，三盛·巴厘岛喜迎第一批112户业主入伙，交房现场，“欢迎回家”的标语、热闹红火的充气拱门等将业主通往回家的路装扮得分外温馨。据悉，此次交房颇为顺畅，有近80%的业主拿到了新家钥匙。三盛·巴厘岛的企划总监杨臻告诉记者，顺利交房得益于三盛独创的预交房制度。他称，三盛早在11月底就通知业主提前看房，并按照交房时的流程执行，让业主将看房中发现的问题都记录下来，一同汇总，在正式交房前将这些问题一一解决，待到交房当日，业主只要在以前的基础上看看整改效果，便可轻松签收。
此前，在2007年中三盛·果岭二期交房时，首次实行预交房，效果出奇地好，因此三盛·巴厘岛交房沿用此制度，让开发商顺利交房。
同年10月25日，中庚·国际华府一期交房。中庚集团对此次交房可谓做足文章，不仅用心为业主营造了欢乐喜庆的交房氛围，更做好了一切交房准备。据中庚物业公司的有关负责人称，中庚是在用心交房，早在三个月前，中庚集团就专门设立了交房大使一职，由专人负责。据了解，交房大使的职责是从各方面收集业主对交房的各种意见，并听取和协调业主对交房之间的建议和纠纷。然后汇总并跟进，直接由地产高层领导负责。交房前夕，中庚集团还成立一个由客户部、工程部、销售部组成的联合办公小组，由这个工作组专门负责交房事宜，在交房现场，业主可以亲自咨询工程人员相关事宜，现场办公现场解释。据这位人士介绍，9天时间，交房率达70%。
除了这些事先准备工作外，一些开发商还别出心裁地在交房现场举行优惠措施，也达到了良好的效果。12月，大洋鹭洲一期交房，在交房现场，开发商对前来交房的业主都实行了减免一个月物业费的举措，让业主们颇感惊喜。短短时间内，交房率达30%，这对于别墅而言，已是不俗业绩。
不难看出，不论是用何种方式交房，开发商在面临交房课题时，都有了与以往不同的状态。业内人士称，交房纠纷的减少说明开发商日益成熟。
产品开发日益成熟
“能顺利交房，说明这几年福州本土的开发商成熟多了”，大洋鹭洲的总经理刘岚称，这种成熟表现在两个方面。一是随着房地产市场的发展，开发商对产品质量的把控能力越来越好，产品质量的提升，无形中就让交房时的质量纠纷减少了。二是开发商在经历多个楼盘的开发后，对开发房产的各道程序都有了经验总结，从最初的签订合同，到施工现场控制，再到后期的保障等等，都有一套较为完善的措施，对交房的认识也上升到一战略层面，交房也是房产开发的重头戏之一。
刘岚称，开发商从合同开始把关，注重合同的合理性和合法性，减少纠纷。以往开发商对开发周期把握不准，经常会发生延期交房现象，现在大多数开发商都意识到这点，都会重新估算开发周期，并考虑到建筑期间会遇到施工、材料等问题，尽可能把问题提前考虑清楚，然后与业主约定好一合理期限，减少这方面的纠纷。
同时，越来越多的开发商意识到交房时不单单是单体验收这么简单，而是要呈现给业主一完整的小区。因此，交房前开发商会进行很多的前期准备工作，包括工程质量的自我检查、交房现场的控制等等，一一提前准备。中庚集团的有关负责人称，交房大使的资料汇总后，集团专门召开多次会议研讨并加以完善，力争在客户提出问题前自我解决，此举大大增加了交房的成功率。而杨臻称，集以前楼盘的交房经验，在2007年三盛·果岭二期交房前，事先就对常见问题进行汇总，并在通知业主预交房前，让工程部和物业部自行预交房一次，对可能出现的问题一一进行排查，而业主预交房后，又进行整改，到了正式交房时，可能出现的问题都已经在此之前得以解决，将客户投诉降为零。刘岚称，大洋鹭洲的开发商自己组织了一个由工程人员为主的十人小组，专门及时解决客户的交房问题。以往业主发现问题后，由开发商反馈给建筑方，再由建筑方组织人员维修，开发商再让业主验收，中间有许多环节要疏通，而此举机制灵活，省却了诸多环节，让事情在最短的时间内得以解决。
业主维权意识高涨
为何开发商煞费苦心地去攻克“交房课题”？一业内人士称，这与消费者的维权意识的提高不无关系。
前几年，开发商交房时最简单的做法是委托物业公司，摆张桌子，拉个交房现场横幅，然后就签字交钥匙。然而，任何商品都不是完美的，更何况刚刚起步发展的房地产，比如交房日期延期了、施工质量有瑕疵、交房标准与合同有出入、建筑结构有变化、对先交钱再验房的交房程序有疑义等问题一一出现，毕竟是花了大价钱买的房子，谁都不想随随便便签收。交房纠纷不断见诸报端，甚至上升至诉讼程序，于是“热闹开盘低调交房”成为许多开发商的通行做法，交房纠纷成为许多开发商心头隐痛。
与以往不同的是，如今业主的维权意识也更加理性，不单单在交房时，而是贯穿在整个买房过程中。“应该说，业主的维权意识高涨不得不引起大多开发商的重视”，中庚集团的有关负责人称，在众多的地产营销方法中，开发商注意到业主的口碑宣传比重日益增加，甚至有30%的销售是靠业主的口耳相传，而交房纠纷将会对楼盘品牌产生恶劣的影响，对开发商苦心经营的形象大有损害，因此，减少交房纠纷成为品牌开发商必须攻克的课题。
客户关系彰显品牌实力
“做品牌难，维护品牌更难”，福州的一些本土开发商经过多年的开发后，具备了一定的品牌知名度，目前都进入了一个品牌的维护期。“品牌是体现在一点一滴的，客户就是最重要的传播者”，基于此，交房时开发商做的众多前期努力，都会让客户在细节中感受品牌的魅力所在，从而被打动，甚至不惜当作“活广告”。
“并不是所有的开发商都意识到了这一点”，刘岚称，重视客户关系，做好交房前的准备，也是开发商实力和专业化的表现。之所以以往交房纠纷不断，因为前几年房地产业持续升温，不少开发商为赶上好时机，所建项目在未经详细论证、规划尚未明确、部分条件不具备的情况下就破土动工，以致到交房时出现建筑质量、配套不足等各种问题也就不足为奇。加之很大一部分原因是开发商的不作为及有意推诿，导致纠纷不断。而实力开发商具备一定的专业素质，能将质量问题控制得最低，减少投诉。同样，开发商发现问题，不回避，而是加以积极解决，这是实力和信心的表现。
能提前交房，进行预交房，更是需要具备一定的勇气和实力的。刘岚称，开发工期往往并不好把控，大多数开发商都是用足了每一天时间，预交房至少能表明开发商具备这方面的潜能。而想要预交房，大多数也会在签订合同之初将日期延后，一旦延后，就意味着业主的贷款余款回款也要延后，这也考验了开发商的资金实力。
后市：交房期待共同进步
目前福州交房的通常做法，仍是业主先交物业费、维修资金等再办手续交房拿钥匙，发现问题，再行整改。这就存在一个交房程序的问题，很多业主并不太能接受这样的程序，他们认为交钱以后自己的利益便不能得到保障。由于没有相关规定，业主在买房时又考虑不到这些问题，就会在交房时引发纠纷。
虽然目前有些开发商的交房前期准备工作最大程度地减少了纠纷，但是仍旧存在引发纠纷的可能。据记者了解，从2008年1月1日起，北京市率先实行交房的新程序——分户验收，即业主可以先验房，再办手续。这对开发商来说无疑是一大考验，对消费者来说，则有充分的时间请专业人士一同验房，保障自己的权利。
业内人士提醒消费者，虽然目前尚未有此规定，但可在签订合同时就与开发商约定好交房的各项事宜，包括签收程序等。亦有业内人士建议，作为一个品牌企业，应自觉地将企业标准定得比国家标准高，这样方可避免不少纠纷。 | 
