政策环境趋紧融资难度加大市场静观待变
日前，深圳市首次推出两块限价商品房用地招标竞投。然而，这一有关部门精心策划的公开招标，却以尴尬收场，其中一块地甚至流标。
面对只有两家开发商投标的冷清场面，业内人士表示，发展商反应不热烈在意料之中。深圳楼市眼下正处于调整中，但政府部门在这次推出的两块限价商品房用地销售限价太高，限价房准入门槛也太高，限价房卖得比商品房还贵，再加上未来深圳整个楼市走势不确定因素太多等等原因，这次招标遇冷在所难免。
据了解，深圳首批两块限价商品房用地，一宗位于宝安区龙华街道，土地面积为29480.53平方米，建筑面积53064.9平方米，新房最高售价限定为9840元/平方米；另一宗位于龙岗区宝荷路南侧，土地面积39312.41平方米，建筑面积为78625平方米，新房最高售价为8400元/平方米，两块限价房用地的出让公告都是深圳市去年12月首次公布“限价房”政策时公布的。而招标结果显示，参与招标的人寥寥无几，最高售价限定为9840元/平方米的位于宝安区龙华街道的限价房地块只有两家公司参与竞标，最后被深圳市长城投资控股股份公司以2.3886亿元的价格竞得，而最高限价为8400元/平方米的龙岗区宝荷路限价房地块因竞买人数不够而流拍。
深圳一地产商表示，深圳的限价房购房门槛也太高了。“首先，按目前的价格看，两个限价房的销售限价高出了当地商品房的售价。”这几位业内人士分析，“限价房的销售价格已经高出了眼下当地商品房的均价，深圳楼市短时间内又难回暖，将来怎么卖？”他们给了记者一组数据：龙岗镇深汕公路与宝龙大道交会处的金众蓝钻风景社区，精装修的商住楼或小户型目前的均价是每平方米7800元；万科金域东郡一期社区位于龙岗区中心公园附近，属毛坯房类型的高档住宅，户型在63平方米至109平方米之间，目前的均价是每平方米7500元。“这两个楼盘都低于目前限价房用地的8400元/平方米的价格。”
一位业内人士的分析称，令深圳两块限价房地块受冷落的最主要原因是“深圳限价房购买对象门槛太高”。根据他们介绍，深圳国土房产局限价房地块公告已经明确：购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地，且符合下列条件之一：夫妻均为深圳户籍：一方须在本市累计缴纳社保满8年；夫妻均为非深户籍：双方须在本市累计缴纳社保满16年；单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁：本人须为深户或在深圳市累计缴纳社保满12年。
“深圳是个移民城市，在深圳需要买房的人多是‘非深圳人’，‘非深圳人’又要在深圳缴纳社保满16年———16年的参保意味着该市民在深圳的正规单位工作了16年，满足这个条件又没有房的人真是寥寥无几”。
但深圳市知名开发商贵安炜实业有限公司总经理吴固林则认为，开发商仍有获利空间。“楼面地价4501元/平方米，加上建筑、景观、营销、税费等综合成本，按照最高限价9840元/平方米出售的话，开发商大约还能赚到2000元/平方米。”对于龙岗地块流标的原因，吴固林认为，问题主要是出在资金上。去年下半年以来银行紧缩房地产信贷，首付增加了一倍，利息加了25%，更关键的是银行基本停止了对开发商的买地贷款，开发商大多资金紧张，自然没钱拿地。至于龙岗限价地块是否还会再次招标，深圳市土地房产交易中心工作人员表示，这要等市国土房产局研究才能最后确定。
非深户也可申请限价房。据深圳国土房产部门对购买限价房规定，购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地，且符合下列条件之一：夫妻双方均为深圳市户籍；夫妻一方为深圳市户籍，另一方必须在本市累计缴纳社会养老保险达到96个月；夫妻双方均为非深圳市户籍，双方必须在本市累计缴纳社会养老保险达到192个月；单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁，本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社会养老保险达到120个月。
2007年度福州市的最后四场土地拍卖会，已于12月29日全部画上了句号。记者了解到，包括福州市区及周边的闽侯共10幅地块，仅成交两幅，剩下的8幅地块，因竞买人不足或流拍或流挂。
事实上，土地拍卖市场冷清，近期已在全国范围内蔓延。上个月的几场土地拍卖会启动前，榕城地产界及一些专家就已预料到土地拍卖“肯定火不起来”。
果然，在2007年12月25日的福州南江滨“黄金地块”及另两幅被业界广泛看好的地块，就出现集体流拍。此后的福州市长乐3幅地块，也因竞买人不足先后流拍、流挂。
12月29日，福州市闽侯的4幅地块被业界喻为“2007年最后一拍”。然而，记者从闽侯县国土资源局获悉，4幅地块仅拍、挂出最小的两幅，其中一块位于融汇山水别墅区附近的23亩地，以5100万元成交(每亩达221万多元)，另一块面积才半亩多的地为自然人获得，成交价为140万元。
闽侯县国土资源局有关人士称，另两块面积达180多亩的地，则因开发商参与热情不高，竞买人数不足，均流拍流挂。
至此，福州市2007年最后的10幅地块共有8幅地块流拍、流挂。“这是市场的正常反应，开发商处于政策观望期，只要楼市回暖，拿地热情一定会重新高涨。”业界专家称。
记者了解到，2007年12月份福州市新房的成交量仅2276套，扣除经济适用房共782套，实际商品房成交量还不到1500套。
“数据反映了目前楼市的观望情绪继续加浓。”专家分析说，此前9月份福州商品房成交量比较正常，总成交量为4200套；10月份国家出台第二套房首付提高及对开发商放贷趋紧的房贷新政后，楼市成交量受挫，降为2200套；而11月份则继续“跳水”，成交量降到最低点1700套；上个月不足1500套，则再创新低。
上个月楼市的冷清也让不少开发商体会到房子难卖的煎熬。福州金山一家较有实力的地产商营销负责人对记者称，目前最难受的是购房户不来售楼部，即使费尽心思大搞优惠促销，也拉不起购房户热情，“一周才卖一两套”。
楼市的未来走向，已引起各方关注。福州著名地产商融汇地产董事长黄祖仁对近期的楼市趋冷并不担忧，他远在重庆寄语福州的同行：观望也说明了消费者更加理性，这时地产商更应注重楼盘品质的提升，中国的经济增长速度将持续下去，而城市的中心人口聚集速度将迅速提升，购房需求量也将持续放大，“降降温也是好事，今后几年，求品质、重品牌的实力开发商，将迎来做强、做大的好机会”。
有专家也表示，近期的土地纷纷流拍也透露了好信息，那就是土地拍卖市场降温后，地价也会适当降低，房价自然就要下降，这对购房户来说也是件好事。(胡嘉莉) | 
