马兹晖：房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小，楼市将进入一个波动调整期，有可能软着陆
【背景】“2007年下半年以来，火爆的楼市开始降温。深圳、广州等地房价开始下跌，降幅达10%以上；北京、上海则出现了多年不见的打折促销。即便如此，很多原计划买房的人仍在观望，他们相信房价还会继续下跌。
房屋成交量也在大幅萎缩，甚至北京一些房地产公司，从8月到12月，数百套房仅卖出两套。曾经风光无限的房地产中介公司，如今也风光不再，先是深圳中天置业公司倒闭，接着北京中大恒基公司关闭了50家店面。一时间，2008年房价将会大跌的声音不绝于耳，但楼市“拐点”真的来了吗？
中国三星经济研究院宏观组首席研究员马兹晖认为，2008年不会是“拐点”，而可能仅仅是“转折点”。房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小，楼市将进入一个波动调整期，有可能软着陆。
判断房价走势，必须来看看过去房价暴涨的根本原因是什么。他归结起来大致有三点：一是经济发展和城市化推动房价正常上涨；二是低利率引起的流动性过剩，开发商以极低的成本融资，可以大量囤积土地和捂盘惜售，投机者则利用低成本贷款大肆炒房，制造泡沫；三是地方政府为了增加财政收入和GDP增长，减少土地供给推动房价上涨。这其中，第二和第三点是房产产生泡沫的根本原因。
他指出，目前房价调整的根本原因，就是以上一些条件发生了变化。
首先，从多项指标来看，目前的房价已经偏离了正常水平。以北京为例，市内房屋月租金售价比超过1：300，价格虚高，远远超过了居民的承受力，导致住房空置率超过20%。即使是一个年收入15万的中产家庭，不吃不喝也要十年才能买得起房。房价过高导致绝大多数居民都买不起房，真实需求不足。而那些买得起房的人也认为房价会下降，开始持币观望。
其次，政府控制信贷规模，货币政策收紧。为了控制通货膨胀，人民银行先后十次调高准备金率、六次加息、收紧“第二套房”信贷。炒房者和地产商的资金成本上升了10%，面临资金短缺，不得不降价促销，加快收回资金。
最后，中央政府抑制房价过快上涨的政策目标日趋明显。在中央政府三令五申、甚至以控制房价作为政绩考核指标的大力推动下，地方政府的政策取向也有所改变。政府加大推动廉租房和经济适用房建设力度也对楼市降温起了作用。
在这几方面因素的合力下，2007年底房价出现了调整的迹象。那么，这是否就意味着房价即将进入下跌周期？甚至发生美国式的地产暴跌呢？
马兹晖认为，2008年不会是“拐点”，而可能仅仅是“转折点”。房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小，楼市将进入一个波动调整期，有可能软着陆。从长远来看，楼市仍有进一步发展的空间。
这一判断主要是基于以下几点理由。
第一，短期内房价上涨的空间不大，“从紧”的货币政策将持续。为控制高房价对经济、人民生活的负面影响，政府调控力度还可能进一步加大。人民币升值、利率上调、信贷政策、住房保障等因素仍将继续。此外，奥运效应即将消失，炒房人的信心动摇，推高房价动力的不足。投资性购房者将会更加谨慎。这些都是房价上涨的制约因素。
第二，房价大跌并不是政府的目标。由于房价涉及开发商、银行、有房居民、政府本身的利益，房价大跌会引起一系列不良后果，甚至可能引起经济衰退，因此，一旦房价出现大幅调整，政府会减弱调控力度，甚至采取政策托市。
第三，与美国、日本等国家不同，随着城市化进程和经济发展，中国有望平稳化解房地产泡沫。虽然目前房价偏高，但如果中国经济继续高速发展，人均收入以将近每年10%的速度增长，即使房价不跌，3年-5年后房价也能恢复到可接受的水平，而不必通过降价来实现硬着陆。
他的结论是，政府实施怎样的政策，将是房价走向的风向标。从目前的形势来看，政府还会实施稳健的房价调控政策，一方面，要控制房地产信贷规模重新扩张，并推行廉租房政策，避免泡沫继续膨胀以至不可收拾；另一方面，实现房地产融资多元化，避免风险过度集中于银行，并建立风险控制机制，避免市场信心崩溃引起房价暴跌。房价虽然会有一定波动，但如果没有其他因素影响，波动不会太大。
马兹晖提出建议，对老百姓来说，只要房屋地段、户型结构适合，想要购房自住的居民，仍然应当该出手时就出手，但想通过购房投资的人则应谨慎从事。此外，在目前通货膨胀压力加大的环境下，2008年必定会进一步加息，还贷压力会越来越大，贷款购房者应当充分考虑支付能力。 | 
