北大专家看楼市拐点论 房价非降不可违背规律

　　大开发商降价只有万科和绿城

　　在全国政协委员、万达集团董事长王健林看来，目前全国性大开发商降价只有万科和绿城两家。其中，万科只是尾盘降价，项目土地基本是3-4年前买的地，成本很低，楼盘也是老楼盘，降价集中在成都、深圳和上海3个城市;绿城降价更是只有上海一个楼盘。他说，可能会有一些小开发商无法承受宏观调控而跳水，但的确楼市并未出现全行业大规模的降价，他认为国内地产市场的刚性需求，决定了房价不会大幅下跌。

　　“万科降价风”刮不长

　　全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海对记者直言，万科仅是微利降价，是一种企业行为，很可能就是营销策略，降价促销。“他买的地比较多，降价可能是为了回笼资金。”至于其他开发商会不会跟风降价，郭松海认为不会，他说：“万科的降价是很微利的降价，而且据报道，条件很苛刻，一个星期内放款要到位，楼层都是五六层以下的高层楼房，位置也不好，一般人谁愿意去住?我认为这就是企业的营销行为。大范围大幅度降价?还不至于到这个情况。”

　　南京等地房价肯定偏高

　　郭松海是连任三届的老委员了，每届都会就住房问题提出不少好的建议。全国政协九届会议时，货币化房改就是他提出的，今年“两会”他仍有一份提案紧扣房价。“其实我们不用纠缠于什么拐点不拐点的问题，按现在的情况看，在一些大城市房价肯定是偏高的。”郭松海给记者算了笔账：2000年-2007年，我国房价平均增长率是5.3%，标准差是2.9%，接近3%。2007年房价涨得特别高，尤其在一些大城市，房价收入比过高，按照国际上通行的房价收入比中位数6.4倍计算，近两年北京、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10倍，房价显然偏高。为此，郭松海建议，在稳定2007年的水平上，房价应当保持零增长。未来2008年-2010年，房价大概在正负3%左右波动，控制在这样的幅度比较合适。增加限价房供应可平抑房价

　　郭松海还提出了几个办法可以平抑房价，如政府加强对土地市场的监管,闲置土地的清理，以及增加市场供应。同时，调整住房市场的供给结构，增加保障性住房供给也是必要的。使套型建筑面积90平方米以下住房所占比重达到70%以上，可达到平抑房价的目的。他再三期待，大家的心理预期要放低，期待抑制房价的涨幅比期待大幅下降更理智也更容易实现。

　　涨幅越大房价越易下行

　　在涨幅比较高的城市，房价下行的迹象已经出现。全国政协委员、江苏省社科院院长宋林飞说这很正常，因为房价涨到过高的价位以后，很难再上去了。这种时候，消费者尤其要理性，买房子最容易买涨不买跌，涨的时候拼命跟风买，跌的时候，觉得反正还要跌再等等。其实房地产市场最需要的是健康发展。开发商和消费者，有房的和没有房的，需要找到一个平衡点。宋林飞说他希望房地产开发商薄利多销，这样房地产市场的风险就低，就能够健康持续地发展。对消费者而言，也要理性地看待房地产市场。像深圳的一位网友号召大家三年之内都不要买房子，就是很不理性的，如果房地产市场三年不消费，房地产市场垮了以后，对任何人也没有好处。他认为房地产市场要健康、持续地发展，希望全国的房地产开发商降低一点利润，把利润让给消费者，消费者看准时机以后，进入楼市，也不一定非要等到哪一个点。

　　-会外音

　　房产大佬站在同一“战壕”

　　土地出让金不降房价难降

　　北京华远地产董事长任志强和SOHO董事长潘石屹，这两位房产大佬素来在某些观点上有些冲突，不过在《我建议》的录制现场，本报记者注意到,谈到房价缘何如此高的问题时，他们无比地一致。任志强说：“2月时，通县有块地楼面地价5000多元，那是在通县哪!加上几千元的建安成本等费用，这房价不上万怎么可能?廉租房、经适房是免收土地出让金的，这才是解决低收入人住房问题的途径。”潘石屹紧接着表示：“土地供应量不放开，地价只能越来越高。比如在市中心地区，地价占房子成本的60%以上，远一点的也占到三四成。去年的10个月当中，全国地价比周围房价还贵，这也能看出未来房价的走势。只有土地供应量大了，地价才有可能下来，房价也才有可能下来。”

　　他们两位都有一个结论：能早买房还是早买的好。潘石屹特别强调：“现在的银行存款利率比起通胀率来说还差一大截，所以我主张，有能力就该乘早买房，能交得起首付款就代表有能力。最起码这十年、二十年内资产是不会贬值的。而且，我认为，贷点款买房，有点压力对年轻人来说不是坏事。”

　　北大徐滇庆炮轰楼市“拐点论”：

　　房价非降不可违背规律

　　北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆也是一名人，他曾参与“国六条”等重大房地产宏观调控政策的制定，是“90平方米以下的小户型不得低于70%”的最早提出者之一，在中国房地产业界具有相当的影响力。在央视演播厅内，他语出惊人：“现在有人说房价到了非降不可的时候，这只是表达了良好的愿望，却违背了经济发展的客观规律。老百姓要是听信了这个判断，会蒙受不必要的损失”。

　　对于去年房价出现大幅度上升，徐滇庆将其归咎于“扭曲的金融结构”。他认为，在CPI高过银行利率的情况下，大量资金涌入房地产市场，房价上涨在所难免。

　　徐滇庆认为房价过高与政府调控不力有关，他认为保障性住房投入不够更加剧了楼市价格上扬，为此，他也在节目现场算了笔账：全世界的国家都会从土地出让金中拿出一部分来安置住房困难人群，这个比例大概是国家财政收入的2%-3%。2006年我们国家在住房保障上的投入是47亿。但是，参照国家24号文的规定，要将土地出让金的10%用于廉租房建设，2006年上报中央的土地出让金净利为2900亿，怎么只花了47亿呢?这怎么向老百姓交待?2007年土地出让金收益是3625亿，那么是不是拿出了362亿元用于住房保障建设了呢?“政府简单地打压房价不解决问题，应花力气加紧廉租房、经济适用房的建设。”

　　-火爆建言

　　取消27种税费房价可降30%

　　3月7日，全国政协委员、河南中陆集团董事长王超斌表示，地方政府围绕房地产企业征收的各种税、费，是房价走高的其中一个因素。他建议，部分取消围绕房地产企业征收的27种税费，“这样能使房价降低10%-30%。”

　　王超斌说，房地产项目实际运作过程中，经常会遇到各级政府部门层层加码，要求缴纳各种税费。“有绿化费、人防费、遣改费、防震费、避雷费等27种，其中配套费还要重复征收两次，一次是在申请土地使用证时，一次是在建房规划审批时。”他表示，与房产开发配套的学校、医院等公用设施，本来应该政府部门投资兴建，结果地方政府强行向开发商征收配套费，开发商建房的成本增加了，房价自然而然地随之走高，最后只能是转嫁到购房者身上。

　　王超斌还告诉记者，“其中有些税费根本没能进入国库，中途就被地方政府克扣或被部分官员占为己有了。”

　　落实住房保障政策不打折

　　温家宝总理在政府工作报告中提出要“抓紧建立住房保障体系”,并分层次提出了住房保障的具体要求。国家房地产调控政策的“保障功能”日益凸显,千百万住房困难家庭翘首以盼。

　　早在2005年4月,在国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》中,就明确提出“城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理”。全国政协委员、内蒙古自治区青联常委杜梅说,应该看到,部分城市房价涨幅已出现趋缓迹象,因为宏观调控的因素,房价涨势得到了一定程度的抑制,保障性住房建设也加快了步伐。另一方面,不能忽视的是2007年全年上涨势头依然较猛,与此同时经济适用房等保障性住房的投资比例还在逐年下降,但少有地方政府被“问责”。问责制不能高高举起,轻轻落下。

　　“政府的住房社会保障责任没有完全落到实处,一些地方政府片面追求GDP快速增长,把住宅与房地产业当做拉动经济、增加财政收入的重要手段,只重视房地产的商品属性,而忽视住房的保障品属性。”赖明委员说。

　　一些代表委员建议,防止各地住房保障政策落空,要加强对地方政府落实住房保障工作的监督,加强新闻媒体和社会各界的监督,尤其要加强人大、政协的监督,将住房保障工作纳入地方政府领导干部政绩考核体系,对住房保障工作不力或者失职渎职者追查责任。赖明委员认为,应改革地方政府政绩评价体系,将“住房保障责任”作为地方政府政绩的重要评价指标,引导地方政府树立正确的政绩观,改变片面追求GDP政绩、把房地产单纯作为拉动经济手段的观念。全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭说,目前“住房保障条例”草案正在前期的讨论过程中,这将是具有法律效力的行政文件。