| N本报记者 夏庆 黄勇
从2000年开始，持续8年的房地产开发热潮，已经将大金山积累的土地消化殆尽。
现在，从金山大道到浦上大道，再到建新大道；从闽江畔到乌龙江边……大金山的版图已被一个个在建或已建成的楼盘占据。
虽然，金山的开发已接近尾声，但是，它依然成为2008年福州楼市的焦点。
除了这里区域发展不断成熟，城市功能不断完善，公共交通、市政及生活配套设施更加齐全之外，更重要的是，这里以数量最多的房源、最具性价比的产品及最具诱惑力的营销手段激活了2007至2008冬春交替之际，一直处于观望之中的福州楼市。
现象
新盘“辈出”大幅放量
2008年，是金山板块放量最为集中的一年。浦上大道两侧以及乌龙江沿岸的楼盘在今年全部进入开发状态，随着这些楼盘的入市，占地两千多亩的大金山迎来新一轮“大高潮”期。
据记者了解，从春节后至今，金山新房源辈出。1月19日，位于金山浦上的福晟·钱隆金山推出132套特惠新房源；1月26日，金辉·天鹅湾一期开盘；3月，金辉·枫尚3号及4号新房源推出。到了4月，金山推出的新房源就更多了，4月4日，融信·宽域推出创新“空中别墅”，同时推出“升级置业潮”，世欧彼岸城也推出新房源；4月12日，美林湾二期公寓、三迪·凯旋枫丹3号楼推出，而后位于建新大道的中庚城、博仕后·缘墅二期、大洋鹭洲、泰禾·红峪、金辉·枫尚二期都将推出。
新房源加上年前推出的在售楼盘，如公园道1号三期海润天地等，金山已成为近期福州楼市房源的“主提供商”。
据记者调查，金山楼盘对于购房者有着很强的吸引力，这从各楼盘提供的销售情况可见一斑。据了解，福晟·钱隆金山推出的132套特惠房，在当天即销售了111套，销售率超过80%；金辉·天鹅湾来人及来电量都很集中；而融信·宽域4月以来创下10天内销售100多套的新纪录，其销售人员介绍说，目前售楼部每天的来客量在80组左右，来电量更可达到150组，常规的售楼力量已经应付不了目前的局面；美林湾人士则介绍说，进入4月，售楼部每天的来电量都达100多组，而在4月12日，到现场看房的客户已逾百组；三迪·凯旋枫丹开盘当日来人量亦达到200多组。
分析
后金山时代的全新形象
2008年，金山完全摆脱了数年以来留给福州人的生涩印象，诸如产品档次不高、产品同质化、开发商品牌不响等。2008年的金山，以房源最多、产品层次丰富、营销手段成熟赢得了后金山时代的美誉。
从政策到市场
从2001年到2008年，8年时间，金山在经历了从政策主导到市场主导的三波开发潮后，产生了脱胎换骨的变化。
金山第一波开发热潮从2001年福州城市“东扩南进”大战略开始，金山碧水等楼盘的推出为金山带来了全新的市政配套和移民大潮；第二波则是从2004年开始的，此时的金山房地产开发正处在从政策主导到市场引导的初期阶段，但在开发水平和品质上已有了很大突破，得到了福州消费者的认可，楼盘价格也开始上扬，此后的两年间，泰禾·红树林、海润尊品、融信·西班牙、福晟·钱隆金山、公园道1号、中天·金海岸、金辉·枫尚等多个项目的开发让金山的产品形态更加丰富，产品细节更加考究，金山的开发进入真正意义上的突破。而到了2008年，金山房地产开发则完全进入了以市场为主导的阶段，与8年前相比，随着金山区域发展不断成熟，城市功能不断完善，公共交通、市政及生活配套设施更加齐全，这里的开发水平和楼盘品质更发生了翻天覆地的变化——继续留在这块土地上耕耘的开发商都是当下楼市中炙手可热的“大牌”，项目定位大幅超越过往水平，营销手段推陈出新。
“现在福州多数中、高端楼盘都在金山。”地产研究人士王先生断言说，虽然金山开发渐入尾声，但却在福州楼市中闪烁出最亮的光彩。
从“低端”到“高端”
如果说，金山碧水代表的是福州人可以“住上房”的初期住房消费观，那么，现在金山的海润天地、中庚城、泰禾·红峪等楼盘则代表着“住好房”的终端住房消费观。
据记者了解，目前金山新推或在售的楼盘都代表了福州房地产开发的最高水平。比如海润天地实景展现的精装社区、代表金辉地产11年品质积聚的巅峰之作金辉·天鹅湾、中庚集团新十年的开篇之作中庚城、定位为“集注奢华，传世府邸”的泰禾·红峪等。
金山在今年之所以高端项目云集是有一定原因的。其一，金山板块经过8年的发展，已成为具独特地理位置、优美居住环境、不断成熟生活配套设施的高尚生活区板块，这对高端产品的推广奠定了良好的基础。其二，目前金山项目用地的拿地成本适中，如泰禾·红峪这块地，虽创下了当年金山单幅地块最高的价位，总额达7.92亿元，每亩244.5万元，但楼面地价折合才1830元／平方米，这样的地价成本给开发商打造高端产品留下了许多可发挥的余地。更重要的一点是，目前留守金山的开发商，如泰禾、金辉、中庚、海润等均是具有多年开发经验的开发商，它们经过福州楼市多年的磨砺，具备了打造高端项目的素质。
从“单一”到“多样”
2008年，金山各楼盘的营销手段多样，呈现出一个成熟房地产市场竞争的态势。
从年初，福晟·钱隆金山的特价房，到美林湾的团购风潮，到融信·宽域的置业升级攻略，再到海润天地的成品售楼……今年金山各大楼盘营销手段各不相同，但主题却离不开两个，那就是突出高性价比和针对有效客群。
今年，对金山各楼盘项目来说，是一次营销的大比拼，从目前各大楼盘销售喜人的状况来看，各家的营销均可圈可点。一位地产策划人士告诉记者，今年金山新项目的开发商对营销的指向性很明显，那就是策略和推广要受关注，而且要针对有效的客群，要针对自己的产品线，这就是做大市场的心理；另一个就是做客户心理，主要是如何制订价格政策、促销政策、订购策略和产品线组合。这些开发商对营销的思考都很全面、周到，看得出其在市场竞争中日趋成熟的心理。
多样化、有针对性的营销手段不仅为金山带来了实际的购房客群，更使福州楼市“温度”升高。众所周知，从去年下半年以来，由于各种房地产宏观调控的影响，市场购买观望情绪浓重，到了年末，楼市温度更是急转直下，出现了福州房地产市场近几年少见的成交量急剧下滑现象。正是金山各大楼盘项目的发力，才回转了福州楼市“下走”的局面，刺激了楼市的刚性需求。
影响
一“山”激活全局
2008，金山一搏，激活了福州整体楼市。它的热销不仅带动了周边闽侯、乌龙江对岸楼市，更对即将发力的五四北板块带来了佳音。
金山“火”后，对五四北的促动作用很大。地产研究人士林先生认为，现在的五四北虽与金山南北之遥，但实际上二者在许多方面有相似之处。过去，五四北之所以不如金山受到购房者重视，是由于其市政配套跟进较慢，而现在琴亭湖动工，就和当初金山大道、金山大桥和尤溪洲大桥建成通车一样，一下子将购房者关注点聚焦在五四北。除此之外，五四北的山与金山的水异曲同工地打出环境牌；渐趋完备的市政配套使五四北与金山共同成为福州目前最适合置业的新区……但是，五四北在重新腾飞之时，却遇到了一个问题，那就是市场的购买力尚未回复。恰好此时，金山的红火，对整个市场购买力的复苏起到了良性的促动，这为不久后五四北的“入市”打下了好基础。除了五四北外，其他区域也直接受金山之益，业内人士认为，金山与南通、大学城区域直接相连，其客流量的增加必会为这些区域房地产的发展带来人气。
福州楼市在五四北与金山红火之后，必将迎来新的发展阶段。有业内人士分析说，从乌龙江沿岸到三环沿线再到东部新城，福州楼市将迎来真正的大福州发展时代。
后市
仍需拉动二次置业需求
目前金山的主力户型以中小面积为主，其购买力多为刚性需求，但随着后期金山一些大户型房源的推出，拉动保值理财型和二次置业购房需求将成为开发商们面临的新问题。
据了解，目前金山在售楼盘用地，多为“90-70”新政之后上市，其规划受新政之限，中小户型一般要占到70%的量，目前上市的正是这部分产品。而这些产品的主客流群，恰好是刚性需求。刚性需求的特征是对价格的敏感，因此目前金山开发商的营销手段多围绕这一重点展开。比如对一些特定的产品促销，促进后续产品的销售手段等。但后期，金山将会有很多大户型上市，其面向购买者的需求和关注点则不在于此。金山一开发商告诉记者，让二次置业和保值理财型购房需求从隐性走向显性，是金山楼盘下一阶段的重点。
声音
随着城市化的进程，社区内外的优良景观将成为稀缺资源，大福州，大金山，大乌龙江畔将备受关注，再掀房市高潮。
——新南地产总经理刘岚
金山板块已经越来越成为中高端楼盘的聚集区域，还将有极大的升值空间。
——中庚集团企划总监陈其利
金山经历了长时间的发展，目前已经迎来了产品整体提升的契机，面临着产业升级、业态多元化发展新趋势，可以说金山开始真正崛起了。——世欧地产企划部经理吴昊
金山楼盘以高性价比备受关注，同时也是建筑产品创新的发源地，可以说，金山是置业的最佳选择。
——融信地产销售部经理刘时明
金山板块地理上具有极强的优越性能，其处于“前城”的地理位置，是入榕的必经之路，同时金山板块处于两江之间，良好的景观也是一大亮点。
——福盛集团企划部经理林玮
金山将成为未来福州的居住中心，同时也是反映福州楼市的晴雨表。
——金辉集团企划部经理林碧沉
□大金山区域部分热销楼盘信息
融信·宽域
主流产品：小高层，120～160平方米的三房四房为主流产品
项目地址：金山大道北侧洪湾路西侧(福州新展览城对面)
电话：83853111 83853222
彼岸城
主流产品：纯高层，120～140平方米的三房为主导
项目地址：仓山区金祥路福州三中金山分校旁
销售电话：88197888 88198333
泰禾·红树林·上层
主流户型：90～200平方米户型
项目地址：金山浦上大道与乌龙江交界处
销售电话：88198888
中庚城
主流户型：高层，首期主推中小户型的新贵婚房，75～119平方米的户型为主打
项目地址：福州市金山建新中道以东、芦滨路以南
销售电话：88078555 88078777
金辉·天鹅湾
主流户型：79～102平方米，两房、三房居所
项目地址：仓山区金山新区浦上路与建新大道交会处的东北侧
销售电话：88031888
中天·金海岸
主流户型：别墅中的高层
项目地址：金山大道南侧金山公园旁
销售电话：83586555
海润天地
主流产品：别墅中的高层
项目地址：浦上大道与金山公园交界处
销售电话：83586666
美林湾
主流产品：高层，120平方米舒适大三房，板式全明，三卧朝南
项目地址：洪湾路中段，金山公园东侧
销售电话：88858999
三迪·凯旋枫丹
主流户型：超高层，一期以145～177平方米大户型为主
项目地址：福州市闽江大道202号
销售电话：88077798
福晟·钱隆金山
主流户型：高层，70～90平方米
项目地址：福州市浦上大道南侧(冠浦路6号)
销售电话：87771333
大洋鹭洲主流产品：(独栋/联排)别墅，220m2～510m2全景阔墅
项目地址：大学城大洋鹭洲
销售电话：23506777 23506999
博仕后·缘墅
主流产品：小高层，110m2～230m2原创户型，超大阳台、极致景观
项目地址：大学城福州一中旁
电话：22879555 22879777 | 
