2008金秋房地产高峰论坛
前言：
近日，在政策面，有关楼市的各项利好或是利空的政策相继出台；在土地市场，福州近期推出的7幅黄金地块全部售出；在市场面，有的项目量价齐上，有的项目死水一潭，楼市均衡性被打破；在产品推广层面，开发商的宣传费用有增无减，开足了马力；而对消费者而言，市场观望迷雾呈现另一番滋味，人们更加不知所措：买还是不买……8月29日，在楼市迷雾中，本报联合福建日报、海峡卫视共同举办一场“2008金秋房地产高峰论坛”，邀请了行业专家、地产知名企业家、策划代理商等，共同探讨眼下市场关注的系列话题。福州楼市是否真的需要救?政府、开发商、消费者以及上下产业链的各方情况到底如何呢?未来，哪些政策将对楼市产生影响?影响又会有多大?老百姓的资产性住宅未来保值增值潜力如何?……
上篇
开创理性地产纪元
理性是淡定和从容，一味的追涨和追跌都是跟风的表现。
2008，对地产业来说，是一个新的纪元，在“2008金秋房地产高峰论坛”上，与会的业内人士和专家将其称为“理性地产元年”。
理性回归，楼市在反省中前进
在名城地产常务副总林烯看来，“买卖是一个市场行为，市场行为的两个主体，买方是大众，卖方是开发商，过去的追涨与疯狂是一种不理性的繁荣。经过漫长的调整，现在的楼市开始回归理性，这才是楼市的常态。”而就福州而言，近日每天销售量在50套左右，房价整体趋势轻微上扬，除了少数楼盘少数房源有价格上的下调外，人们很难等到心仪的房源有极具诱惑力的价格。“这应该是大宗商品买卖的常态，开发企业习惯了几年前动辄几十套几百套的大买卖，像卖白菜一样，那才是不正常的状态，所以现在是理性回归，是行业的利好。”世欧地产总经理罗新如此认为，“要说真的惨淡、不正常，那是2005年盘整中的杭州市，全市有一个月只销售7套房子，人们形容那是死一般的沉寂。”与会绝大多数专家与市场人士赞同这种回归，福建师范大学骆培聪副教授更多从消费者的立场认可这种回归，“老百姓买一套房子，用一辈子的钱，要看位置、结构、质量，有需求就去买，现在市场理性也让老百姓能理智选择，而不是一天一个价，弄得人心惶惶。”而三盛地产集团福州区域公司总经理程璇认为，理性回归，有助于企业更理智地审视自己，同时更有利于市场正常的优胜劣汰，让好企业主导行业，“行情太好，所有的产品都疯涨，这中间鱼目混珠造成大量建筑垃圾、人力物力浪费，而整个行业也很难走出靠技术、靠理念取胜的正常之道，这不是中国楼市的未来，也不是中国城市的未来。
所以回归是必然的，只是这种回归也一定要建立在理性的基础上，否则也将是过犹不及。”
品质为上，将成主流
尽管“品质时代”之类的标语，福州地产界几年前就开始倡导了，但是真正将行业拉向“品质时代”的绝不是大多数开发商的自觉行为，一定是被市场“逼”出来的。在本次论坛中，理性回归接下的话题就是“品质时代”。
福州万科房地产营销总监刘智就很尖锐地提到：开发商凭什么要比别人赚得多?是产品还是服务?没有创新，没有更多的科技含量、人文关怀，想重新要回市场与人气，基本上是不可能的。
“而本次的调控也逼迫大家放慢节奏，思考一些问题，来调整流程、调整产品，使得各方面工作能够做到更精致化，这也是一种利好。”事实上，就福州而言，自2004年来新建的住宅，我们很难看到其在技术、营销方式、服务理念、文化承接方面的重大创新。一位住进金山新区某小区的洪先生直言，他的花园洋房墙体隔热太差，基本与室外同温，这样一个夏天下来不知道要用掉多少空调费。而从事地产的一位业内专业人士就直接点出：为什么同样面积房子，福州得房率会比厦门的高?原因只有一个：墙体普遍比较薄。类似这种非常绿色环保概念，福州多数项目还处于营销推广阶段，而一些企业则将这种本应该有的“住宅标配”当成了技术创新。
而在旺市，我们期待地产企业能自觉地增加房子的含金量，也是很不现实的。所以，理性回归之后，迎来品质高峰期，也是市场的循环理论。正如近期开发商纷纷变招，如，顶级物业的万科金域榕郡、阳光白金瀚宫、建发领域等，硬件软件成为榕城美谈；而中天金海岸在精装房方面的努力，也突破了传统营销模式。
后市企稳，正是买房好时机
福州后市如何呢?现在是买房的时机吗?这几乎是市场最为关心的核心话题，也是本次论坛的核心论题。在前线机构董事长缪斌看来，福州后市企稳是趋势，保量控价将是市场的大形势,“下半年，中央的定调是保增长控通胀，达成这两个目标，其中一个是加大内需，而加大内需也主要从两个方面着手，一个就是固定资产投资，这点福建很明显，如福建省高速铁路、高速公路、核电站等纷纷开建；第二个就是房产拉动，但这个拉动不可能指望价格上涨，毕竟政府多年来一直要控制的房价现在终于得到控制了，所以我们也可以理解，在政策面政府并没有松动，如银监会又出台房地产贷款相关规定，但是销售增量是可以达到的。”至于老百姓一直期待的降价，与会专家认为这一希望可能会落空。“目前福州大部分楼盘在6000元左右/平方米。而现在正在开发的项目，包括金山板块，几乎都是拍卖地，划拨地已经很少了。拍卖地，土地价格摆在那里，很难有降价空间。”而在2005年杭州楼市低迷期淘到一套房子的罗新，则更是有一种万幸的感觉，“什么时候抄底?当你判断价格回归价值，而市场还迷茫时，就是出手好时机。对于福州而言，这是一个盘整期，是一个理性回归期，是楼市曲线上升图中的那个歇点，错过了，你就只能等下一个歇点的到来。”
中篇
新市场来临我们准备好了!
从去年10月以来，福州楼市调整大有愈演愈烈之势，这场“近十年一遇”的深度调整考验着市场的方方面面。
好在，从今年下半年开始，利好消息不断———刚性需求支撑，城市经济动力推动，城市化进程难以阻挡……将直接促使福州楼市回暖。
8月29日，在由本报举办的“2008金秋房地产高峰论坛”上，面对即将来临的新市场，众多开发商和业内人士均表示：我们已经做好了准备!
市场优胜劣汰“内功”过硬不惧考验
三盛地产集团福州区域公司总经理 程璇
宏观调控、市场观望带来房地产市场的优胜劣汰，对此，三盛地产反而认为这是一个机会。
首先，从制造业“出身”的三盛地产，有较强的资金链，这可以保证三盛地产在困难期坚守；其次，经过市场洗牌后，会淘汰那些非专业的、只想在这个行业捞一把就走的地产企业，留下那些专注于地产事业，有品牌、有实力的地产企业，这有助于整个地产走向更健康、更理性的发展进程，自然也有助于像三盛这样的专业地产企业的发展。
在未来更加理性的房地产市场中，高性价比是个关键词。
客户由于选择余地大了，对价格和品质就更加关注了。对此，三盛地产早就做好了准备。从2004年初入福州开发三盛·果岭生活开始，强调的就是给客户高性价比的房子，让三盛的客户不仅买到的房子保值，更要比周边楼盘升值快，为此我们在产品品质和物业管理上都精益求精。从目前市场反馈情况来看，我们也实现了对客户的承诺，现在果岭的房子在二手市场的转让价格每平方米要比周边的楼盘高1000元至2000元。
接受市场洗礼提高楼盘品质
世欧地产总经理 罗新
前两年，房地产市场好的时候，开发商对楼盘的品质包括施工的质量还有后期的服务重视不足，而经过前一阶段的调整之后，开发商们发现只有好房子才经得起低迷市场的考验。从这一方面说，市场调整并不是坏事，它让房地产市场回归理性，让房地产业走向专业和规范。经过这一轮洗牌之后，我觉得自己会更有信心，把管理的楼盘做得更加细致、到位。
从政策面看，诸多利好信号也在促进地产市场的复苏，如福州市现在已取消“规划建筑面积超过3万平方米的其它项目，每次申报预售面积不得少于3万平方米；规划建筑面积少于3万平方米的，应当一次性申报商品房预售许可”的规定，可以让开发商盖一栋卖一栋，这利于开发商快速回笼资金。有了这样的政策，开发商就可以在下半年，分批少量往外推盘，灵活应对市场变化。
市场理性回调地产企业又迎新机遇
名城地产常务副总经理 林烯
经过前期的市场调整，房地产市场的买方(购房者)与卖方(开发商)已经回归理性。对房地产市场的长远发展来说，这是好事。在理性的市场中，房地产买卖活动将会按照市场规律进行，房价逐渐回归理性。很快，人们就会意识到这是买房的好时机，而买的人多了，房价又会按照市场规律水涨船高，对房地产业和房地产企业来说，新的机遇和新的挑战已经来临。
不惧市场调控反省为求前进
福州万科房地产营销总监 刘智
万科要衷心感谢本轮房地产市场的调控。为什么这么说呢?就是在前年甚至去年的这个时候大家都乱了阵脚，觉得地产市场的“果子”特别好摘，不需要多好就能赢得客户。这是不正常的，这样的市场不利于万科企业长久的发展。而本次的调控逼迫万科放慢节奏，思考一些问题，调整企业的流程和产品结构，使得各方面的工作能够做到更精致化，从今年年初开始，万科开始向其它地产商“讨教”。我们最近在看各方面的数据报告，发现每个城市每个片区都有市场占有率高过万科的地产企业，也有单盘的表现高过万科的企业，为了学习这些可取之处，万科从年初开始去学习他们的盈利模式，并以此借鉴来改变万科的原有做法、调整原有的政策，我觉得学习是万科一直追求的本领。
调整运营思路积极应对新市场
阳光国际集团执行总裁特别助理 王夏榕
在对目前的房地产市场进行科学分析后，阳光不仅练好内功，比如引入一系列的战略合作、营销合作伙伴，从市场上引进设计、工程管理方面的高端人才，完善产品品质。
另外，阳光在结构调整上也做了很大的改进，包括组织构架上，去年我们就对阳光集团系统管控模式进行重新梳理，对一些项目也进行了重新调整。就拿福州市场来说，阳光的推盘量在逐渐缩小。
心理预期健康价格趋于合理
前线机构董事长 缪斌
对于房地产市场来说，下半年的主要任务是保销售增长。经过了前一阶段销售困难期后，现在开发商心理预期都很健康，那就是只赚取合理的利润，这对于房地产市场的快速整合是大有益处的。
为市场复苏注入强心针
天知地产营销总经理 陈少鸣
我们都是在一线做销售的人员，每天与客户面对面。从去年至今，我们感到许多消费者似乎得了“心病”，那就是不知道现在买房子到底值不值。
其实，现在“救市”政策信号明显，作为销售企业，我们将辅助政府做好“医生”的角色，用专业的服务为客户提供专业的地产价值分析、楼盘的评判标准，让客户自身的能力获得他们房子资产的价值，让他们有信心拥有属于他们的不会贬值的房产。
下篇
买房该“出手”了!
“要买房的福州人，下半年该动手了，因为从各方面来看，下半年不仅房源充足，可选余地大，更重要的是福州房价基本已到回弹前的最谷底了。”这是记者从本报8月29日举办的“2008金秋房地产高峰论坛”上获悉的。
下半年为何是买房最佳时机?开发商是如何看待下半年楼市状况的?从与会相关人士的言论中，记者可以看出，开发商已能用平常之心看待宏观调控，内外兼修，以最佳性价比赢得消费者。
楼市集中放量
“9月开始，福州楼市马上会热闹起来了”，世欧地产总经理罗新分析，进入8月，天气炎热再加上举世瞩目的奥运会，楼市进入淡季，开发商也借机调整，缩小放量，然而，进入9月，大多数的开发商都试图改变这种状况，推盘营销。点石策划总经理林圆亦称：“从六七月一些楼盘热销情况来看，可以看出福州的刚性需求还是很旺盛的，只不过因为对市场观望的情绪压制了消费者的购买欲望，但我想这种购买欲在秋天会出现小规模的爆发。”据记者了解，福州的不少开发商已开始着手下一步的推盘计划。
三盛中央公园近期着手推出其25#、33#精品楼栋以及大户型；中庚城亦着手下一步的大户型上市；彼岸城重点推出其小户型产品，深受欢迎；阳光集团新近推出新仓山洋房及乌山地块的阳光乌山荣域，并加大对此的宣传；9月，海润尊品即将上市；10月，正祥橘郡亦将对外公开……不难看出，下半年的福州楼市将迎来新一轮的集中放量，亦会迎来新的起色。
虽然楼市会有一番热闹，但与会的相关人士均表示，已不能用往昔的“金九银十”来看待，传统的旺季已较难再现。
三盛地产集团福州区域公司总经理程璇坦言，在如今的行情之下，消费者观望情绪依然浓厚，虽然刚性需求仍在，但消费者理性了，会多方比较，选择的余地大了，出手自然慢了。像以前排队购房的情景基本很难再现。
品质上佳性价比高
那么，下半年房地产产品有什么特点呢?品质高、性价比高将是下半年福州楼市的产品特性。在“2008金秋房地产高峰论坛”上，不少开发商表示，下半年的产品已挤掉了“水分”，让购房者买得更实在。
程璇称，现在是到了开发商拼品质的时候了。她预测，这一两年内的楼市，宏观调控政策都不会有太大的松动，银根依旧紧缩，对开发商而言，艰难之路才刚开始。而宏调之下，楼市洗牌加速，房地产进入一个较为合理的时期，那就是凭真本事赢得市场。因此，品质的好坏最有发言权。
程璇的观点得到了与会人士的充分认可。罗新称，目前开发商已经清醒地认识到，房地产暴利时代已经终结，与任何商品一样，房地产也要走品牌之路，获取合理的利润，开发商只有用高性价比去赢得市场，方为上道。
“前两年的楼市有点儿乱，不用费多大的工夫就可以摘果子吃”，刘智称，宏观调控及时制止了这种不正常的行为，万科放慢节奏，也趁机反省自身，练好内功，这是当前最为关键的事。只有练好内功，才能用最好的状态，去面对可能带来的更严峻的市场，赢得消费者和市场。
阳光国际集团执行总裁特别助理王夏榕亦称，阳光已完成了集团系统的管控模式，对项目重新调整，勤练内功，延续阳光以往的品质楼盘的做法，以实际行动赢得市场。
应该说，“品质”二字已深入人心，在下半年的楼市中，它将唱响楼市主旋律。这种端倪在上半年就已开始显现，三盛·中央公园、中庚城、泰禾因其高性价比赢得市场热捧，足以看出消费者对品质楼盘的追求。“越来越多的开发商意识到，单纯的降价是没有用的，要让价值回归价格。”点石策划的林圆和正祥·橘郡的营销人士陈智勇称。
据一些品牌开发商透露，接下来，品质楼盘价格依旧坚挺，开发商不会轻言降价。业内人士称，今后品牌开发商将更加务实，真正在产品上下工夫，让消费者得到高性价比的房子。
建言：现在买房时机最好!“现在的房子品质好、价格好，消费者应该出手了。”在本报8月29日举办的“2008金秋房地产高峰论坛”上，不少业内人士建言。
“买房要有长远眼光，并不是光顾眼前，或许买品质楼盘会比买普通楼盘贵上一些，但是真正过两三年之后，这个品质楼盘增值潜力要比普通楼盘高出很多。”程璇称，越是经得起考验的楼盘越能经久不衰，这就是品质楼盘的魅力所在。
罗新建议消费者，从以往的经验来看，宏观调控之下，楼市低迷，开发商定价不高且有议价空间，此时出手最为明智。当然，市场尚在调整期，消费者买房需谨慎，不能一味以价格来作为买房标准，一定要买品牌开发商的房子，认准了这个楼盘是否有价值、有潜力，两者俱全，就可毫不犹豫地下单。
“虽然国内有一些城市传出降价的信号，但是认真研究当地的楼市，你会发现，实际上高性价比的楼盘都没有降。”罗新以深圳为例，他称，深圳关内的房子降价极少。对福州而言，与其它省会城市比房价并不高，在今后亦会呈平稳上升的势头，“如果想自住，或想长久投资，建议今年下半年要选房了，千万莫要错过楼市调控期的低房价。”“不论在何时，一般楼盘都会遵循低高开走的规律”，王夏榕称，消费者最好关注新盘动态，买房该出手时就出手，否则“过了这个村就没这个店”了。(章立群 姚志梅 夏庆) | 
